物业管理纠纷案件的审理方法和技巧（2）

物业管理纠纷案件的审理方法和技巧（2）

物业管理纠纷案件通常涉案人数众多，法官在处理时需非常谨慎。注重案件审理的方式、方法，巧妙运用一些审判技巧，将有助于纠纷的解决。

（一）重视现场勘验、调查取证

物业管理纠纷中，多数业主对自己的主张缺乏举证能力，仅有当事人陈述，无相关证据支持。有时即便有证人证言，但双方之证人证言相矛盾，亦无法采信。依法律规定，举证不能则要承担举证不能的法律后果。例如，追索取暖费的物业公司选择在7、8月份起诉，即便业主拒交的理由是室温低于16度，但没有证据支持。再如，以管理不到位为由拒交物业管理费的情况下，如诉讼时已有较好改善，业主的主张就很难得到支持。此类纠纷一审判决业主交费后，二审改判率极低。为依法保护双方的合法权益，首先，对于业主以物业管理企业管理不到位、服务质量差为由拒绝交纳物业管理费案件，业主未向法院提交证据，法院依职权又未收集到有利于业主的证据的情况下，对该业主的主张应当不予支持。二是对于物业管理企业故意利用业主缺乏举证能力而大做文章的情形，法官除了依法指导业主举证，更重要的是应当依职权进行现场勘验，调查取证，并据此做出判决。

（二）重视业主委员会诉讼中的作用，注意案件审理的社会效果

一些小区成立了业主委员会，他们与物业公司签订有物业管理委托合同，存在物业管理委托关系。业主对小区内的公共事务管理有意见应当向业主委员会反映，由业主委员会协调解决。此时单独的业主再以物业公司对公共事务管理不到位、物业服务质量与价格不相符等作为抗辩理由而拒交物业费时，我们就应当区别考虑。首先，要注意征集业主委员会的意见，了解其与物业公司的解决方案，并尊重他们的解决意见。其次，要促使小区业主委员会充分发挥其自身各方面的作用，使其主动地对物业管理服务进行监督管理，积极参与管理事务，及时解决物业管理过程中的问题，一方面规范物业服务企业的服务行为，另一方面可以引导小区业主理解物业服务企业，达到相互谅解，化解矛盾，也使案件的审理结果能同时取得良好的社会效果。

（三）充分发挥人民陪审员、人民调解员的作用，建立物业企业与业主沟通的平台

许多物业服务企业只知平时干活，到时收费，与业主沟通少。物业服务不同于有形的商品，业主不清楚物业服务的内容，认为自己生活没什么不方便的，没有见到物业公司的人员到自己家来提供过几次服务，可收费却不少，从而产生抵触情绪。发生纠纷后又因为不了解法律程序，认为法院给企业立了案，自己成了被告，对法院也产生不信任。北京市石景山区人民法院在辖区的每个物业小区基本都有法院的人民陪审员或居委会的调解员，法院主动邀请人民陪审员参与审理涉及该小区的案件，人民陪审员对于自己居住环境比较了解，能对物业公司提供的服务做出客观的评价。同时人民陪审员与被告沟通更方便，相同的居住环境使得双方之间隔阂较少，在人民陪审员了解案情，知道物业公司做了哪些工作后，不仅在个案中可以向被告阐明，在平时的工作和生活中也会不自觉地充当起物业企业的宣传员角色，将物业公司所做的工作向身边的人进行解释，让更多人了解物业公司，减少诉讼的发生。

（四）加强法院与各行政主管部门的联系与协调，规范物业服务企业的经营行为

物业管理虽然仅是在业主与物业服务企业之间发生的合同关系，但事实上不仅影响到民间百姓的生活，也影响到政府的形象与公信力。由于物业管理纠纷案件的审理涉及物业管理的各个方面，作为居中裁判的法官，不可能对上述各个方面的专业知识有详尽的了解，而市、县各级建委和市发改委作为物业服务企业的主管机关及价格方面的主管机关，对于相关的法律、法规、部门规章的具体规定了解比较具体，且上述部门在日常工作或接待投诉过程中会对涉案小区的具体情况有所了解。北京市海淀区人民法院在案件审理过程中，与市、区建委及市发改委建立了长效联络机制，对于案件审理中涉及行业管理、价格投诉等专业问题，承办法官主动与相关机关的有关人员取得联系，进行咨询，掌握、了解案件涉及的专业性问题，并尽可能对物业管理纠纷中的相关问题与相关部门一道统一意见、协调解决。

对于物业服务企业的管理测评、小区业主委员会的督促等，都与各级行政主管部门的监督与管理无法分开。如价格管理机关就应根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业服务费收取的参考价格。同时，物业服务企业的行政主管机关应当强化物业服务企业的监管力度，确实落实对物业服务企业的评估、监测功能，如果政府无力实施，也可以考虑引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。通过第三方机构的介入，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

在关于业主委员会成立的立法相对完善的情况下，对于业主委员会的成立应该成为各级政府主管部门必须实施的行政行为，如果怠于履行职责的，业主可以就此进行行政诉讼。物业公司服务的改善从根本上要靠业主自行监督，但个体的业主很难对物业公司的管理和决策产生影响，因此，有必要促成各小区召开业主大会、成立业主委员会。对此，相关政府部门虽然开展过这项工作，但效果并不理想，从我们了解的情况看，产生诉讼纠纷的小区，绝大部分并没有业主委员会。就北京市的情况而言，在北京市超过1500个的新建小区中，成立业主委员会的比例也仅为20％。

（五）集中审理、就案讲法，加强普法教育工作

法院对于有代表性的物业管理纠纷案件可以采用就地审理的原则，将案件带入物业小区的同时，也将普法教育与宣传带入物业小区。在案件的审理中，注意强化业主与物业服务企业的契约意识，提示双方当事人审慎地订立和履行物业合同。由于物业合同长期性、复杂性的特点，对于物业合同中未予明确约定的事项，应当引导业主和物业公司在履行合同时，本着诚实信用的原则，以平和的心态，行使合同权利，履行合同义务。如果出现物业服务问题，无论是业主还是物业公司都应该采取积极的态度，通过沟通、协商和谈判，妥善处理纠纷。在审理过程中尤其要让业主认识到计划经济年代住房产权公有，由政府的房管部门或者单位的相关部门负责对房子进行管理；而现在市场经济条件下，房子是业主个人的私有财产，业主通过住房私有化可以从房子的升值中获利，所以维护房产的费用也应由业主个人承担。同时应强调守法意识，无论物业公司还是业主都应充分认识法院判决的严肃性并自动履行。物业纠纷在诉讼阶段是业主与物业公司的矛盾体现，但进入执行程序就不再是当事人间的纷争，而是国家司法权威和强制力的体现，当事人如不自动履行，法院将依法强制执行。法院在审理案件的过程中，还应当引导业主以正确的方式表达利益诉求，而不能采取“拒绝应诉”、“拒不履行法院判决”等消极对抗方式，更不能以损害其他业主的利益为代价表达不满情绪。展开思想道德教育，从业主和物业公司长期共存、互相依赖的关系出发，强调和谐共处、快乐生活的好处；再从物业公司和业主在楼

（六）加大物业管理纠纷案件的调解力度，促进和谐“邻里”关系

物业服务企业与业主共同生活在同一个物业小区，物业管理纠纷和邻里纠纷有很多共同之处。人民法院在处理邻里纠纷的案件时，是根据“有利生产、方便生活”的原则，加大调解力度，力求做到“案结事了”。物业公司在解决纠纷时，也应当尽可能选择协商和谈判的方法化解纠纷，法院可以积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。如北京市朝阳区人民法院在2006年推出了以调解、和解为核心的“庭外和解模式”，目的就是要化解纠纷。根据北京市法院网的统计，起诉到法院的物业纠纷有40％左右都是和解解决的，这说明物业纠纷有很大的协调解决的空间。物业服务企业作为物业小区业主的“邻居”，应当本着积极解决纠纷的态度，尽可能化解纠纷。

北京市海淀区人民法院立案庭在受理物业管理纠纷案件中积累了一些成功经验。主要包括以下几方面：一是定期召开辖区物业公司的工作协调会，及时将法院受理物业管理纠纷案件（主要是欠费案件）的情况向物业公司进行通报，并对各个物业公司即将提起诉讼的欠费案件的情况进行了解。为了化解矛盾，避免群体性纠纷，告知各个物业公司遇有欠费案件及时立案，避免大批量集中起诉欠费业主，将群体纠纷化整为零。同时，在协调会上指导物业公司加强自身工作，注意工作的方式方法，尤其是在催缴欠费时要采取合法、缓和的方法进行，避免与业主发生激烈的冲突。通过上述工作，在立案时就可以达到控制群体纠纷、化解社会矛盾的效果。二是对于业主委员会作为原告起诉的案件进行认真审查。在业主委员会作为原告向法院提起诉讼时，立案人员要求起诉人提供业主委员会成立的文件、召开业主大会的通知、业主大会形成的决议、是否有超过2/3业主同意的签字或书面征求业主意见的书面结果等文件，以保证业主委员会的起诉符合《物业管理条例》以及北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的相关规定。

在案件审理中，还应当发扬以往的就地审理原则，积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关协助主持和解。人民法院是纠纷解决的最后一道防线，轻率地判决，一方面不利于解决小区中物业服务企业、业主之间的矛盾，另外一方面也加大了物业服务企业与业主的对立程度，很多物业服务企业诉讼业主交纳物业服务费的案件刚刚解决，又要诉讼代收、代缴，而这一诉讼刚完，业主又诉讼物业服务企业违约，使物业服务企业与业主双方都进入到司法诉讼的怪圈中，损耗了国家宝贵的司法资源；另一方面，也不利于物业合同的继续履行。

在案件宣判时，还要注意解释法律，化解怨气。因物业管理纠纷案件的被告多为业主，且该类案件具有较强的影响力和群体性，一旦处理不好就会引发群体纠纷，造成不良的社会影响，故在上述案件作出判决前，承办法官对判决结果应慎之再慎。同时，在宣判时注意宣判技巧，对于人数众多的案件安排分批宣判，将各种判决结果的不同当事人安排到一起宣判，使当事人对整批案件有个基本了解，知道对于提供证据的被告法院会依法保护其合法权利不受侵害；对于物业公司缺乏事实及法律依据的案件法院会依据法律规定驳回物业公司的诉讼请求或依法降低物业管理费的标准。对于物业公司的起诉符合法律依据且有合同依据、被告又没有证据对抗物业公司诉讼请求的，法院也会依法支持物业公司的诉讼请求。同时，对双方在物业管理纠纷中各自的缺陷在宣判中予以解释，并进行法制宣传工作。通过宣判过程中分批宣判这种“软着陆”的方法，缓和和化解了业主与物业公司及当事人与法院之间的矛盾和对立情绪。