浅谈物业管理纠纷的主要法律问题

浅谈物业管理纠纷的主要法律问题

司法实践中物业管理纠纷常见问题主要包括：

（一）物业服务企业违法收费的问题

物业服务企业违法收费主要有以下几种情况：

1.物业服务企业向业主收取物业服务合同中约定内容以外的费用

《条例》第41条规定，物业费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。但是，部分物业服务企业为了盲目地谋求经济利益，存在向业主收取物业服务合同中约定内容以外费用的问题。

2.物业服务企业单方扩大收费范围、提高收费标准

有的物业服务企业除物业服务合同中约定的收费外，收取其他管理费，如对小区内住户收取装修管理费。

3.物业服务企业任意向住户收取手续费

根据《条例》第45条第2款的规定，物业服务企业提供代收服务时，对于其代收的水、电、气、热、通讯、有线电视费等各种费用时，不能任意收取手续费。

4.物业服务企业任意行使罚款权

《行政处罚法》第15款规定，行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。物业服务企业不属于行政机关，也未取得行政机关的授权，不具有包括罚款在内的任何行政处罚权。《条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。该条未授予物业服务企业罚款权。但在实践中存在物业服务企业违反法律的规定向业主收取罚款的问题。

（二）物业服务企业侵权的问题

1.物业服务企业侵犯建筑物共用部分、小区公用部分或配套公共设施的侵权问题

《条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第51条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意；业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。从以上条款的规定看，小区道路、场地等共用部分与配套公共设施的所有权属于业主，但在实践中存在物业服务企业未经业主同意擅自改变共用部分用途，擅自占用、挖掘道路和场地的情况。例如，某高层住宅一楼电梯至大堂间一较大面积的公共部位，物业服务企业将该部位租给他人设摊经营。

实践中，物业服务企业侵犯区分所有权人的建筑物的外墙、屋顶的权益较多。例如，未经区分所有权人同意，在建筑物的外墙或屋顶上搭建广告牌。建筑物的屋顶虽然是顶楼用户的天花板，直接为顶楼用户承载雨雪、隔热挡风所用，但屋顶并非顶楼用户的专有财产，更不是物业服务企业可以随便处置的“无主”财产，它实际是为整个建筑物服务，属于建筑物全体区分所有权人的共有财产。建筑物的外墙也是如此，属于建筑物全体区分所有权人的共有财产。不经区分所有权人同意，物业服务企业无权出租屋顶或外墙，或以其他营利目的使用屋顶或外墙。对屋顶和外墙的使用权，必须由全体区分所有权人行使，收益也应归全体区分所有权人按份共有或者用于该建筑物的专项维修资金。物业服务企业未经全体区分所有权人同意或授权，擅自将建筑物的屋顶和外墙用于经营，或出租给他人使用，从中牟利，属于侵权行为。

2.物业服务企业人员滥用职权侵权问题

主要有两种情况：一是物业服务人员殴打、侮辱区分所有权人、使用人，或者非法闯入区分所有权人、使用人的住宅的情况。二是违法停电、停水、停气的情况。实践中，停电、停水、停气是物业服务企业对不符合其要求的区分所有权人或使用人经常采用的一种方法。例如，区分所有权人未交纳物管费，便对其停水、电、气。《条例》第45条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。这一条表面上是对停水、电、气等的企业收取费用的行为的规范，但深入分析，该条款规定实际上隐含了第二层含义：既然水、电、气等费用是由相关企业向最终用户收取，那么与最终用户建立直接的法律关系的是供水、供电、供气等企业，最终用户与相关企业在水、电、气等的使用上建立了合同关系，他人不得妨害该合同的履行。当前，随着供电、供水和供气制度的改革，住宅小区在供电、供水、供气等方面基本上都实现了一户一表，更加明确了最终用户(业主)与供水、电、气企业之间的直接法律关系，即合同关系。物业服务企业擅自停水、电、气的行为妨害了相关合同的履行，侵害了区分所有权人或使用人的合法权益。

3.物业服务企业疏于管理或玩忽职守产生的侵权问题

作为物业服务企业，应当积极按照物业服务合同的要求履行合同义务，积极修缮公用设施。但存在物业服务企业疏于管理或玩忽职守，并且由于该疏于管理或玩忽职守的行为造成住户人身或财产损害的情况。例如，物业管理区域内的消防安全设施属于公共设施，物业服务企业负有管理和修缮义务，应经常性地对消防安全设施进行检查，及时解决发现问题保证消防安全设施能够正常使用。如果物业管理区域内在发生火灾时，由于消防设施损坏而不能使用，致使火灾不能得到及时扑灭，就会产生物业服务企业的侵权问题。再如，某住宅楼道的照明灯长期损坏，数次催促物业企业也未进行维修，某晚一住户小孩上楼时因楼道黑暗而摔成骨折，该情形即是物业服务企业不作为的失职行为侵犯了他人的健康权。此外，有的物业服务企业在维修施工时，或者在通道上挖坑修缮地下设施时，违反施工规章制度，不设置明显标示和采取其他安全措施，出现小区内人员伤害的侵权情况。

（三）业主拒交物业管理费用

物业管理活动中的交费问题是物业管理活动中一项最为重要的问题，我国的各级物业管理法律法规中，均明确规定了物业服务企业提供物业管理服务时有权收取物业管理服务的费用，同时对所收取的服务费用的多少赋予业主和物业服务企业在合同自治的原则下协商确定。但《物业服务合同》签订的主体是物业服务企业与业主委员会，这种约定的效力能否及于业主。我们认为，《物业服务合同》是业主委员会代表业主所签订的合同，其效力能够及于业主，如果业主未按照约定交纳物业管理费用，便构成违约。

（四）业主间侵权问题

（1）业主

（2）业主擅自在物业共用区域内私自搭建建筑物、构筑物及堆放物品或占用共用部位、共用设施设备。

（3）业主破坏物业区域内卫生、共用绿地及花木，或在共用部位或公用设施设备上进行涂画。

（4）业主不遵守物业区域内交通规则驾驶车辆、不按规定停放车辆。

（5）业主损毁物业共用部位或共用设施设备及未经批准在物业区域内存放易燃、易爆、剧毒和放射性等危险物品。

（6）业主饲养凶猛动物或不按有关法律法规规定圈养宠物。

（7）业主违规发出噪音。

（8）经有关部门的鉴定，业主的房屋可能危及毗连房屋和公共安全的，业主未及时进行修缮或采取相关措施。