谈物业费打折支付是一种多方俱损的判决

谈物业费打折支付是一种多方俱损的判决

物业费纠纷是物业服务当中的常见问题，当业主与物业服务企业矛盾升级时，个别业主往往把拒付物业费当成自己的尚方宝剑。物业费纠纷案件通常事实清楚，法院也往往采用简易程序进行审理。但近期，个别法院审此类案件时，以物业服务企业的服务存在瑕疵为由判决业主打折支付物业费，从而引发争议。本人认为，法院判决机械适用了《合同法》的一般规定，并没有深入理解物业服务的属性以及物业费的构成和性质，业主打折支付物业费的判决，不仅仅是触动了物业服务企业的利益，同时也侵害了全体业主（包括诉讼涉及到的业主）的权益。

一、物业费的构成和性质

业主和物业服务企业是按照《物业服务合同》的约定建立起的一种平等的民事法律关系，其中业主享受物业服务并按期交纳物业费，物业服务企业取得报酬并提供物业服务是合同双方最主要的权利和义务。

物业费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金两部分。物业服务的支出包括物业服务企业员工的工资与社会保险和福利费用、物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、用于物业管理的固定资产的折旧和办公费用、业主大会与业主委员会的工作费用等等。物业服务企业的酬金在预收的物业费中按约定比例或约定数额来提取，一般占物业费总额的10％左右。

根据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，实行物业费酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有。物业费扣除物业服务企业的酬金后，其余部分全部用于《物业服务合同》中约定的支出，结余或者不足均有全体业主享有或者承担。

二、打折支付物业费判决评析

法院仅依据物业服务企业的服务存在瑕疵就判决欠费业主打折支付物业费有违物业管理的基本常识，也不利于维护物业安全和社区的和谐稳定，最终会伤害到全体业主的切身利益。

1．判决侵害了其他业主的利益。

根据《物权法》，建筑物作为一个整体物是由各彼此独立又相互毗连的部分（单元）构成，各部分（单元）归属于不同的所有权人所有。正是基于建筑物在构造、权属上的特殊性以及使用上的不可分离性产生了区分所有权中的成员权（共同管理的权利）。建立成员权的目的就是为实现业主对专用部分之外的共有部分实施共同管理，防止个别区分所有权人在行使权利时侵害其他区分所有权人的利益。

从物业管理费的构成上看，物业费除物业服务企业提取的酬金外，其余绝大部分还是用在物业服务支出上。所以判决物业费打折支付，物业服务企业实际上只损失了酬金、企业员工收入等相对应的部分，而大部分损失是由全体业主来承担的。同时往往因为欠交、拒交物业费现象严重，造成物业服务企业难以经营，物业服务质量大幅度下滑，物业服务区域内的物业质量、清洁卫生、秩序维护，甚至物业安全出现严重问题，最终受到伤害的是全体业主。因此拒交、少交物业费实际上侵犯了全体业主的合法权益，《物权法》第八十三条也把拒付物业费规定为损害他人合法权益的行为。

2．判决影响法律的权威性。

物业费标准的确定是以实际支出为测算依据的，是一个概括标准，一般在《物业服务合同》中不会细化规定每一项具体服务的收费标准。比如说，物业服务企业的清洁卫生服务达不到合同约定，那么清洁卫生费用支出数额或占总物业费的比例在合同中一般是未作规定的。那么法院在审理案件时，客观科学的方法应该是：首先按照物业服务的实际支出，测算出用于清洁卫生的费用数额或在整个物业服务支出中所占的比例；然后再根据《物业服务合同》或者物业服务标准，判断物业服务企业在清洁卫生服务中违约的程度；最后才能判定物业服务企业所应赔偿的金额或比例。

物业费的打折判决显然缺乏明确的计算依据，法官的自由裁量权没有任何限定，让人感觉主观色彩太浓、随意性太大，从而使法律失去严肃性和权威性。

3．判决会使物业服务质量持续恶化。

物业服务的内容在一个物业管理区域内对全体业主来说基本是一致的。法院做出的生效判决、裁定，在诉讼时效期间对其他业主也是适用的。因此，既然法院可以判决一个业主打折支付物业费，那么其他业主也可以基于同样的理由拒付或者要求打折支付物业费。物业费的确定以实际支出为测算依据的，一般不会有很大的盈余。如果一个物业管理区域内发生大面积打折支付物业费的情况，那么，物业费的支出如何弥补、物业服务质量如何提高将会是一个更为现实的难题。物业费的不足会导致物业服务质量的进一步下滑，进而导致广大业主要求更多的物业费折扣，以此循环往复，最终的结果是物业的维修、养护、管理质量持续恶化，而物业服务企业也因无力承受巨大的亏损而被迫退出。

法院的任何一个生效判决，对公民的行为都有示范效应。按照如此判决，每个业主都可根据自己的判断，来认定物业服务企业服务质量是否达到标准，从而依据自己的判断来拒交或少交物业费。这是一个错误的导向，这对本来就存在物业费难收现象的物业管理行业无疑是一个致命的打击。

4．打折支付物业费不是一种最佳的选择。

以上分析并不是支持物业服务企业的违约行为，如果物业服务企业不按《物业服务合同》的约定履行义务，给业主造成了损失理应承担违约责任。但是判决应该充分应考虑到物业服务是一项持续性的工作，对物业的维修养护不能因为物业费的不足而降低服务标准，否则就会影响到物业的增值保值，影响到物业的安全甚至使用寿命。既然法院可以判决业主因物业服务瑕疵打折支付物业费，那么，物业服务企业是否可以因为业主欠交或拒交物业费而打折提供物业服务呢？显然，这是行不通的。因此，物业服务费支出必须得到充分的保证，而部分业主拒付、少付物业费将导致物业服务企业无法按照约定对物业进行维护和修缮，导致物业服务质量降低，从而损害全体业主的利益。

所以法院在审理物业费纠纷时不应机械适用《合同法》第111条减少价款（即打折支付物业费）的违约责任规定，这样会导致物业服务支出的不足。法院应该根据《合同法》规定优先选择由物业服务企业按合同约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确又不能确定的，可以同样根据《合同法》第111条，要求物业服务企业根据《物业服务合同》对违约内容采取修理、更换、重作等补救措施，这样既可以充分保障物业的维修养护质量，又能使物业服务企业承担违约责任，从而维护全体业主的合法权益。

物业管理行业的对策

1．加强行业引导。

物业服务企业在处理物业费纠纷时往往采取两种极端方式，一种是面对欠费业主，尤其是长期欠费业主，为息事宁人通常采取打折的方式收取物业费；一种是面对欠费业主，不深入沟通，不问明原因，一味地通过司法途径解决纠纷。这两种方式都不是解决问题的理智做法。对前者，在没有合同约定情况下，物业服务企业没有权利打折收取物业费，此举也助长了拒付、少付物业费的不良风气。对后者，物业服务企业应该首先与业主积极沟通，认真听

作为政府主管部门和物业管理行业自治组织，也应当积极引导物业服务企业规范经营行为，在模范履行《物业服务合同》的基础上，以合理的方式催交物业费，维护自己的合法权益。

2．支持业主大会、业主委员会积极履行管理职责。

按时缴纳物业费是业主应当履行的最基本义务，也是维持物业服务正常运行的最基本保障。欠交物业费，不仅仅是违反《物业服务合同》的行为，同时也是违反管理规约（临时管理规约）的行为。物业服务企业应当加强宣传，使业主认识到自己在物业管理中的主体地位，动员业主积极参与物业管理。《物权法》也赋予了业主大会、业主委员会对拒付物业费等行为依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、赔偿损失的管理权能。因此业主大会、业主委员会有权利也有义务引导业主履行义务，物业服务企业也应当积极支持业主大会、业主委员会依法履行管理职责。

3.加强业务素质，提高服务质量。

绝大多数物业服务企业都能依法经营、依约经营，但也有少数物业服务企业不能规范经营，不能正确认识自己在物业服务中的法律地位。物业服务企业应当从服务的角度，努力提高业主的满意度，加强自身建设，改善服务、提高物业服务质量。同时建立与业主的沟通机制，充分吸取业主的建议，与业主建立和谐的关系，有效化解矛盾纠纷，在物业服务中与业主达到共赢。

物业费的打折支付判决，不仅仅影响到物业服务企业的利益，还影响到物业管理区域的全体业主利益，因此在此类判决中没有绝对的赢家，一损俱损。此类判决也让我们也清醒地认识到，物业服务仍然是一个需要不断发展、不断完善的行业，物业服务的各方主体以及法律群体对物业服务的认识还有待深化，物业服务从业者仍然任重而道远。（正文完）

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)相关规定：

第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。