外国物业租赁课税借鉴

美国
美国没有专门针对房地产出租收益征收的物业税,而是将出租房地产的收入纳入个人总收入中一并征收个人所得税。另一方面,美国的税法规定,在计算个人所得额时,不计入自有住房租金的推定收入(imputed income),指假定租用与自有住房同样的住房是应该支付的租金。由于居住在自有住房中,不用缴纳这笔租金,相当于增加的一笔收入,这笔收入称为推定收入),同时允许扣除购买两套自有住房的抵押贷款利息支出。这些规定实际上是鼓励个人拥有住房。

法国
法国采用土地年度税的形式征收不动产税,在这个名目下包括三类房地产税,即“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”.
按规定,“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金,征税根据是土地的出租价值,其税金减免部分是20%;“建成区土地税”由建筑物(住宅或其他建筑物)的业主缴纳税金,征税根据是建筑物的出租价值,其租金减免部分是50%;“住宅税”由住宅居住者缴纳税金,但没有减免部分。
可见,法国的不动产税主要也是从租金计征的。在上述三类房地产税中,有两类是由业主缴纳,一类由居住者缴纳,由业主缴纳的两类考虑了业主的成本,因此有减免部分,而由居住者缴纳的一类则没有减免。可见对于出租的房地产来说,其税负是分别由出租方和承租方承担的。从其税收政策中,看不出明显的鼓励或不鼓励出租的取向。

日本
日本也不专门针对房地产租赁收入征税,同样是将此计入个人所得税计征。根据日本的税法,所得税的课税对象包括:利息所得、红利所得、租赁费等不动产所得,来自自营业或农业的事业所得、工资所得、退职所得、山林所得,来自资产出售折转让所得、人寿保险或奖金、彩票中奖等临时所得、公共养老金等的领取或稿费、讲演费等杂项收益共10个种类。
日本的个人所得税扣除中没有抵押贷款利息支出的扣除一项。另外,日本还有个人事业税目,属于都道府县税中的主要税目之一。个人事业税的纳税对象为个人所从事的事业活动中的一部分事业的上一年所得。个人事业分为3种,每种税率有所不同,不动产租赁业包括在第一种事业中,税率为5%。

荷兰
荷兰对房屋课征的税收,一种是地方政府课征的财产税,主国外物业租赁课税借鉴要课税对象是房屋。第二种是房屋消费税,对房屋使用者课征。另外,中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。
荷兰的财产税属地方税收,是地方政府为数很少的几个税种中最重要的税种。课税对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。但主要是房屋,因对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定,税率由各地政府自定。
荷兰中央政府征收的净值税,课税对象也包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定,在13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税,超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款,减免税额最高不得超过58万荷兰盾。对低收入者以房屋租赁维持生存都给予减税照顾。
荷兰对房屋使用者征收一种房屋消费税。纳税人是房屋消费者或使用者,包括自用房屋和租用房屋的人。计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值。税率是比例税率,按家具和房屋租金分别课以不同税率。允许从租金中扣除一定数额,就其余额课税。
荷兰的这种税收制度显得与众不同,它的净值对营业用房有减免,而对个人住宅没有。它的房屋消费税可以说是世界上独一无二的,这种税收政策鼓励业主将住房出租。另外,它还鼓励低收入者出租房屋。

加拿大
加拿大是个高税制的福利型国家,它的税收管理非常到位,虽然税种繁杂,但居民都比较自觉的纳税,纳税成为加拿大居民的自觉义务,说明诚信体系完善。以温哥华为例,该市是个以港口、商业、旅游为主要特征的城市,中心区土地面积(城市建成区)约20K平方米左右,人口约56万,地方财政的主要来源是地税(物业税)收入,约占总财政收入的58.4%、而温哥华的地税不是按土地面积征收的,而是按物业的总价值(土地和房屋)分别情况,按不同税率征收,以此抑制贫富差距无限拉大,并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡(当然这种福利社会也存在弊端)。
温哥华市政府对物业管理非常严格,对房地产每年评估一次,评估由政府主持,费用也由政府负责。评估的过程和原则:首先是进行土地分类,确定房地产的土地类区;其次,是填报土地用类,依据用途,确定税率;其三,是公共设施完善程度,含图书馆、游泳池、运动场所;其四,房地产所在地区距离医院、学校远近,以及学校的教育水平和医院的治疗水平;其五,是交通便捷度,设有公共交通(公共电汽道路状况等不同情况进行评估“物业价格”及确定税率。依据评估总价值征收地税,不是按每平方米土地征收,而是以土地和房屋的评估总值的0.5~15%,根据业主的不同情况征收,自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产,而地税也不相同。对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人优惠30~50%。除此以外,不仅100%收税,对拥有