物业管理前期介入时机选择
物业管理前期介入应如何把握
1. 物业管理前期介入的界定
物业管理前期介入应包括两个阶段:超前介入和前期管理。所谓超前介入是指物业管理公司或人员在接管物业之前,就参与物业的规划、设计和建设,从物业管理的角度提出意见和建议,以便建成后的物业能满足业主和使用人的需求,而所谓的前期管理是指物业出售后到业主入住前的物业管理。这一阶段的工作主要有管理机构和人员的配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。
2. 前期介入时机的选择
根椐前期介入阶段的不同,它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入:中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。
早期介入可对项目的可行生提出意见和建议,同时可就原设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能的改进建议。中期介入则主要是检查前期工程质量,就不合理但又可以更改的部分提出建议。后期介入的主要工作是对工程进行测试和指出前期工程的缺陷,就改进方案的可能性和费出提出建议。
从以上比较可以看出,物业管理公司在早期介入最好,提出的意见最及时,采纳后能优化设计,有利于后期管理工作的顺利进行。中期介入虽然晚一点,但不少方面还可以补救,可以减少物业接管后的返工,避免一些后期管理中难以解决的问题。因此,如果目前条件不允许早期介入,中期介入应该是比较合适的介入点。晚期介入虽仍属前期介入的范围,但已竣工,设备已安装,如果发现问题,也已无法改变。
备注:为使开发企业建造的楼宇便于管理,楼内各项设施便于维护,保养,在兼顾开发企业利益的条件下,更多地为业主生活质量和便利考虑,物业管理最好在楼宇立项决策,规划设计时即介中其中,从物业管理角度就各项建筑设计进行调整,修正。物业管理越早介入,对开发企业越有利。而且在许多情况下,既为开发商省去了一些不必要的支出,又为业主今生的生活带来了方便, 举手之劳。多方得益。
