物管企业资金怎样筹集

物业管理企业作为独立法人,应实行“自主经营、独立核算、自负盈亏”。而物业管理又是劳动密集型的企业,在经济效益中属于微利性的行业,当前除少数物业管理企业略有盈利外,大部分企业处于亏本经营状态,资金紧张,经费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。那么,物业公司应如何筹集资金呢?笔者认为可通过以下几个渠道。

渠道之一是收费。

物业管理企业按收费规定,根据所提供服务的性质、特点、档次、内容、质量等分别确定物业管理收费标准,并报物价部门批准。这是长期稳定的收入来源。

渠道之二是小区维修养护专项基金。

用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修基金,数额巨大,不能靠日常管理收费来解决,应以基金的形式提取。

1)维修基金的筹集。
对于商品房,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴纳合同。购房者按购房款的2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同拥有,不计入住宅销售收入;对于售后公房,售房单位和购房者双向筹集。售房单位按照一定比例从售房款中提取,多层不低于20%,高层不低于30%。如因特殊原因,维修基金不足时,经业主委员会决定,可临时向业主筹集维修费用。

2)维修基金在使用和管理中要专款专用,明确维修基金归全体业主所有,物业管理企业提出计划和预算,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用;业主委员会成立前,维修基金可由政府主管部门代管;维修基金要专户存入银行,接受银行监督检查,不能挪作它用。值得引起注意的是,维修基金不能由物业管理企业直接掌管,企业是短期行为,基金是长期使用。如果物业管理企业聘任到期或遭到解聘,不交回基金,会引起纠纷,直接影响维修基金的安全性。另外,当维修基金数额巨大时,要争取产生最大的增值效益,闲置时,可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道。另外,维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

3)对于不按规定建立维修基金或执行标准低于国家标准的,各地应在制定维修基金管理办法细则中明确责任和惩罚办法,否则,由开发商或售房单位代收的维修基金不能及时交给政府主管部门或业主委员会,缺乏监督机制。

4)建议各城市由政府部门建立物业管理维修基金管理中心,将全市的物业维修基金像公积金一样,集中起来专门管理,使之保值、增值,解决居民的后顾之忧。

渠道之三是多种经营收入。

物业管理企业不能只依赖于物业管理收费求得生存,必须走向市场,依靠多种经营弥补物业管理经费的不足。要扩大经营服务领域,通过间接的居住生活服务和各种特约服务,开辟物业管理的经费渠道,通过规模经营和加强管理降低成本,减轻住户的直接物业管理费用。多种经营是物业管理企业筹集资金最好的渠道,也是最有市场前景的发展方向。

渠道之四是开发建设单位给予一定的支持。

开发建设单位向物业管理企业提供启动资金和维修养护费用,即开发商应从开发项目的建设成本中提取1%~2%作为物业管理公司的启动资金;或按建筑面积的一定比例,为物业管理企业优惠提供商业、服务业用房,增加物业管理企业的造血功能,使其以业养业。另外,物业管理企业还可以从开发建设单位获得享有免费维修的权利,以节约费用。

渠道之五是政府多方面的支持。

(1)制定收费的标准,加强管理。目前除市场上的高档商品房外,普通住宅小区还不能完全按市场价收费。(2)对房改房,原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等共用设施设备的运行、维修和更新等费用,减轻购房人负担。(3)在金融税收方面提供优惠政策。(4)拨发一定的城市建设维护费,用于小区共用部位、共用设施设备的管理,以减轻小区日常管理费用的负担。(5)在旧小区内,在规划允许的前提下,新建一些商业用房,以成本价或较低的租金提供给物业管理企业,增加住宅小区购物、家政服务等经营性收入,弥补物管经费不足。

渠道之六是介入物业出租代理。

物业管理企业利用自身对物业熟悉的优势,为业主和租房者提供高效优质的专业服务。物业管理企业从事物业出租代理对三方都有好处:对于租房者,不用和业主直接见面,讨价还价,不仅大大减少了交易成本,而且还因有物业管理企业做中介,不会上当受骗;对业主来说,作为投资者不用投入太多精力,即可获得可观回报;对物业管理企业来说,则可利用专业优势获得一定的中介利润。物业管理企业如果能借鉴国外成熟的做法,从事租售代理业务,在增加物业管理企业收益的同时,在一定程度上激活房地产市场。