物业服务公司对于公摊面积的处理

物业服务公司对于公摊面积的处理

案例:周某最近购买了一套商品房,根据土地房屋测量所《房产面积预售测算报告书》,计算公摊面积时,小区公共设备用房(应为车库、物业用房等)为多栋服务,未作本栋楼分摊面积,报告载明该用房产权属小区业主共有。但在与开发商签订合同时,开发商提供格式附加合同称,车库及物管用房等未纳入公摊面积,产权归开发商所有,其有权租售、不经业主同意改变用途等。试问公共设备用房未作公摊,其产权究竟是属于业主还是开发商?物业的哪些区域属于公摊面积部分?物业服务公司对于公共部分的面积负有哪些管理职能?是否可以有偿对外提供服务?收取的费用应该如何管理?是否可以冲抵或者减少物业服务费的收取?

解析:本案中为多栋服务小区公共设备用房(应为车库、物业用房等)不应当纳入公摊面积,但其产权归小区业主共同所有。

俗称的物业公摊面积,即《中华人民共和国国家标准房产测量规范》(下称《房产测量规范》)中规定的共有建筑面积,指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。根据《房产测量规范》的规定,共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室,车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

共有建筑面积分摊原则为:产权双方有合法权属分割文件或协议的,按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的,可按建筑面积比例进行计算分摊。

一般来说,物业服务企业担负着对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的职责,这其中主要是对公共部分的维修、养护、管理,及维护环境卫生和相关秩序。

物业管理条例》第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”据此可知,物业的公共面积部分可以有偿对外服务,所获得的收益应当主要用于补充专项维修基金,也可以召开业主大会,由业主们共同商讨、决定如何使用。