维护未成年业主的投票权

【案情介绍】

原告：张某 法定代理人：张某父母

被告：某小区业主委员会

被告：某物业管理公司

张某是附近中学一名初中生，也是家里的独生子。张某的父母考虑到自己购买的房产迟早都要留给孩子，不如就以孩子的名义购房，让孩子直接作为产权人，可免除以后缴纳遗产税等麻烦。不久，张某房产所在小区成立业主委员会，在核定产权人出席会议参加投票的过程中，业主委员会筹备组发现产权人张某竟是十来岁的孩子。在了解张某的情况之后，业主委员会成立过程中就没有通知张某参加，召开的业主大会也没让张某参加，因为大部分业主认为张某属于限制行为能力的人，没有参加业主大会的资格，物业管理公司也坚决反对张某参加。

张某的父母认为自己孩子的合法权益受到了侵犯，就把业主委员会与物业管理公司告上了法院，要求法院主持公道，维护自己的合法权益。

【案情结果】

人民法院认为原告的诉讼请求符合公平原则且有法可依，故判决确认原告有参与业主大会的权利，及原告有投票权。原告在行使该权利时须由其父母代为行使。

【案例点评】

所谓未成年业主是指未满18岁的业主，属于限制民事行为能力的人或无民事行为能力的人。本案中的未成年业主是否享有业主大会的投票权?主要涉及公民的民事行为能力问题。

根据我国《民法通则》的规定，按照不同年龄阶段和理智是否正常，将自然人的民事行为能力分为完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力三类。

自然人的民事行为能力就是指自然人能以自己的行为取得民事

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权利并承担民事义务的资格。公民的民事行为能力通常包括以下内容：即公民以自己的行为获得民事权利，承担民事义务的能力，以及公民以自己行为获得处分其财产的能力和承担财产的能力，由于受年龄、智力、精神状态等限制，通常分为完全民事行为能力、无民事行为能力和限制民事行为能力。完全民事行为能力是指达到法定成年年龄的公民。通常18岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。无民事行为能力是指不具有以自己行为取得民事权利、承担民事义务的资格。不满10岁的未成年人或虽已达成年而完全不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，他们的民事活动由其法定代理人代理。限制民事行为能力是指具有部分民事行为能力。10周岁以上不满18周岁的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动要由法定代理人代理。

限制民事行为能力人可以进行与本人生活相关联的程度、本人的智力或精神状况能理解的行为，并且应该可以预见其行为后果，以及行为涉及的财产数额，行为的性质等。但接受奖励、赠与、报酬等对本人有利，且不设定负担的行为应认定有效。

本案巾该业主不满18周岁，属于第三种限制民事行为能力．其民事活动要由其法定代理人代理，即享有参加业主大会的权利，但应由其监护人(父母)作为代表参加，并参加投票。

【相关链接】

《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；