业主被盗,物业管理应否赔偿?

我是某住宅小区的住户,上个月12日凌晨我出差回来,发现家中被盗,经过清点,我家中财产被盗损失大约为十二万元,我及时向辖区派出所报了案,但至今为止,案件都没有侦破。我想请问,我每月都按时缴纳了管理费,这次财产损失是否可以要求管理处给予赔偿?

王先生类似的问题,我听到过很多次,提出问题的有物业管理界同行,也有小区业主,但我始终无法就这样的问题给大家一个标准答案,得根据具体情况具体分析。物业管理公司是否应当就小区业主财产被盗承担相应的法律责任,首先取决于物业管理公司在实施物业管理活动中是否有过错。法律意义上的过错是指当事人违背了某种应该承担的义务。这种义务又可以分为法定义务和约定义务两种。目前的法律尚未有明确的规定,物业管理公司应对小区业主的财产负保管义务,也就是说物业管理公司对小区业主的财产安全没有法定的义务。同时,目前大多数已签订的物业管理合同中都有明确的约定,物业管理公司不承担小区业主的财产保管责任。那是不是说物业管理公司也没有对小区业主负有财产安全的约定义务呢?我个人认为并不一定。

囿于物业管理行业发展的现状,我认为目前绝大多数的物业管理合同对小区业主是没有普遍约束力的。我倾向认为,大多数物业管理公司和小区业主形成的是一种事实上的物业管理合同关系。这种事实上的物业管理合同关系因为没有对双方的权利、义务形成书面的一致意见,它的适用就比较模糊。但有一点可以确定:相对于一个没有实施物业管理的小区,有专业物业管理的小区之内,业主的财产是应该更为安全的。但这种安全本身并不是物业管理公司的义务,否则就会无限制地扩大物业管理公司的责任。这里的义务是指物业管理公司在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施,物业管理公司实施的安全措施包括:值班保安对犯罪分子的威慑力量;物业管理工作人员对已经发现的不安全情况的遏止作用;接到报警信号的及时处理措施等。针对上述义务我们可以看出,物业管理公司在实施财产安全方面措施的过错包括:值班保安的擅离职守,物业管理工作人员对已发现的不安全情况视若罔闻,接到报警信号没有及时采取应对的措施等等。

并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就一定要承担相应的法律责任,物业管理公司承担法律责任还需要证明这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。按照法律的规定,这类案件,适用的是举证责任的倒置,即物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错,这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。物业管理公司不能提供上述的证据,就应当承担小区业主财产被盗的法律责任。

毕竟,业主的财产被盗是因为犯罪分子的犯罪行为而引起的,物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任,通常也不可能是全额赔偿。按照合同法的规定,物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解,这个理解的范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。

除了上述有关法律的一些理论性问题外,在实践中如果业主想要通过法律的途径向有赔偿义务的物业管理公司主张权益的话,目前还存在着一些难以逾越的问题,审理此类民事赔偿案件的一些必要证据例如核定业主财产损失的具体金额等,最终需要通过刑事案件的审理结果来确定,刑事案件没有侦破,就谈不上刑事案件审理,更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实当中类似的案件大多数被迫中止审理,进入漫长的等待期。

王先生,您所提出的问题在现实当中确实普遍存在,但目前通过法律途径解决还有一些不能排除的障碍,希望我的意见能解决您的疑惑。