物业管理实用经验：入伙篇

物业管理实用经验：入伙篇

1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？

答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷，华西都市报法律顾问针对近日接到的投诉提出9条修改建议--华西都市报自25日开通“物管”专题法律咨询热线86969114以来，至昨日已接到了全省各地读者打来的咨询电话65个、投诉电话49个，15位成都市民给华西都市报送来了投诉材料。但遗憾的是，不少读者反映的情况都在即将实施的《物业管理条例》中找不到答案。针对这一尴尬局面，昨日值守热线的法律顾问何佳林律师就该《条例》未明确之处提出了9条建议，其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账，且事先须经审计部门审计。

建议一：将开发商排除在业主范围外

条例》第6条:房屋的所有权人为业主……案例:某小区的开发商将未售出的商铺出租给别人搞餐饮，因此造成的油烟污染让小区业主苦不堪言，业主决定通过业主大会讨论改变这一状况。但他们没有想到的是，开发商因还有不少房产未售出以及拥有用于经营的会所、商场、医院等配套设施的产权，投票权数超过1/3的开发商竟在大会上轻易就将其他业主提出的意见否决了。律师建议:开发商的商业目的经常和真正买房居家过日子的业主发生冲突，而这部分具消费者性质的业主往往因开发商占据了大量的投票权数而无法达到2/3的法定比例，进而无法维护自己的合法权利。基于此，建议《条例》细则将开发商排除在业主范围之外。

建议二：明确首届业主大会召集人

《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

案例:成都某花园在筹备成立业主委员会时，由于法律法规不健全，包括房管部门、街道办事处党委、居委会以及物业公司、开发商都参与到首届业主大会的召集筹备组中来了，结果导致该小区出现了两个“业委会”的尴尬。

律师建议:《条例》对成立第一届业主大会该由哪个部门召集未作出明确规定，但多部门重复管理、甚至争夺召集权的闹剧却屡有发生，最终受影响的还是业主。另外，《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。

建议三：细化房管局行政指导责任

《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会……

案例:今年7月30日，我国首例业委会状告房管局案在武侯法院开庭。该案原告中央花园业委会认为，武侯区房管局在不指导该业委会进行换届的同时却指导成立新的业委会，这一行为侵犯了该业委会的合法权利，因而要求房管局依法指导进行换届选举。

律师分析和建议:《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力?

不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。

建议四：明确书面签名的合法性

《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

案例:黄忠小区某物业公司为达到涨物管费的目的，竟冒充众多业主在征询业主意见的《通知》上签名，结果引来了小区业主的极大不满。自作聪明的物业公司被告到法院后不仅赔了业主的损失，而且被业主赶出了小区。

律师建议:类似冒充业主签名的事件比比皆是，因此以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行规范，对签名的真实性、合法性作出规定。

建议五：赋予业委会社团法人身份

《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

案例:业委会成员为广大业主维权出了不少力，那给他们一定的经济补偿或发放一定的工资如何?成都某小区的业委会不久前提出类似设想，结果遭到了众多业主的反对，有关部门也不支持这一要求。

律师建议:业委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多尴尬将迎刃而解。

建议六：取消居委会的指导监督权

《条例》第20条:……在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

案例:武侯区某花园内的9名业委会成员中竟有6人来自居委会，而且有3人根本就不是该花园的业主;成华区某居委会为减轻居委会活动经费的压力，居委会竟向辖区内的业委会每月摊派100元“任务”。

律师建议:业委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须接受政府部门的指导和监督，因此根据宪法体现的法律精神，居委会无权指导和监督业委会。另外，过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。

建议七：开发商不能与业主签物管合同

《条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

案例:交房时，成都大部分开发商都是直接和业主签订前期物业管理合同的，开发商也趁此机会将一些不平等的条款强加给了业主。

律师建议:在前期物业管理期间，对业主具约束力的是开发商制定的业主临时公约而不是开发商与业主签订的物管合同。因此，《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。

建议八：多方监督开发商擅自处分行为

《条例》第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

案例:金牛区某小区的开发商将提供给业主休闲之用

律师建议:类似案例特别普遍，根源在于监督机制不健全。《条例》细则应对此进行补充，比如赋予规划局、房管局、物管或者业主(业委会)监督权，这比打官司要经济得多。

建议九：物管明细账须审计并公开

《条例》第43条:县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

案例:青羊区某商住楼的物管要涨物管费，众业主要求物管提供物管收支明细账，结果物管只公布了一份收支总账。由于物管拒绝公布明细账，不少业主因此拒交物管费。双方最后闹到了法庭。

律师建议:业主对自己所交的费用如何支出总是特别关心，而成都的绝大多数物管企业都只公布收支总账，业主因此怀疑物管存在猫腻，很多纠纷因此引起。建议法律作出这样的规定---物管须定期公布经审计部门审计的明细账。诸多纠纷自然不会发生了。