某物业公司预算方案

一、综合管理费

收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月?平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等

（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；

（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排扰解难；

（4）协助组建业主委员会并配合其运作；

（5）建立规章制度与服务标准；

（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

（8）员工统一着装，持证上岗；

（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。

（10）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；

（11）每年一次；

（12）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；

（13）按有关部门及政策、法规要求执行；

（14）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；

（15）内容合法，手续完备；

（16）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；

（17）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；

（18）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。0.0950以管理处主任1名3500元/月，管理员3名2000元/月计，每月总费用为9500元。管理员3名，为服务受理人员1名、内勤兼财务1名、管理员1名

2、装修管理服务费

（1）维护公共安全和公众利益；

（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；

（3）业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案；

（4）每日巡查装修施工情况；

（5）对装修中的违法行为及时劝阻。

（6）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；

（7）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；

（8）24小时内审结方案并签署审查意见交业主；

（9）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；

（10）经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。0.0400以管理员2名2000元/月计，每月总费用为4000元。[page]

二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费

收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月?平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、人员管理费0.0850以维修主管1名2500元/月，管理员3名2000元/月计，每月总费用为8500元。

2、供配电系统维护费

（1）保持配电房清洁卫生；

（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；

（3)委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；

（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；

（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；

（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；

（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：

（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；

（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；

（10）填写运行记录，建档备查。

（11）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；

（12）每日检查一次；

（13）每年测试、试验1次；

（14）每年进行2次；

（15）限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)；

（16）每年检测1次；

（17）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；

（18）持续保持配电房内主要电器设备干燥；

（19）每月检测1次；

（20）每日填写运行记录并归档备查。0.0092供电系统年检费5000元，维保费6000元，每年总费用11000元。专指小区内专用供配设备

3、道路系统维护费

（1）车行道路路况检查与维护；

（2）道板路面与人行通道检查与维护；

（3）交通标志的检查与维护。

（4）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损；

（5）路面无明显坑洼、破损、道板缺失；

（6）交通标志与交通设施齐全、完好。0.0050道路系统每年维护费6000元。包括损坏面积不超过1平方的材料费

4、给水系统维护费

（1）检查与?に??箱)及部件；

（2）饮用水水质检验；

（3）水泵维护与检查；

（4）给水管网维护。

（5）每3个月检查保养1次水池(箱)入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；

（6）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；

（7）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；

（8）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。0.0167每年水箱清洗、检测费6000元，水泵5只维护费2000元，水管防冻、油漆费12000元，每年总费用20000元。本测算为使用变频水泵的住宅小区。如使用屋顶水箱的住宅小区，按每年每只水箱100元计算，由受益人分摊

5、排水系统维护费

（1）雨水管网检查与维护；

（2）污水管网检查与维护。

（3）楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；

（4）每6个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。0.0167每年排水系统维护费20000元。

6、监控系统维护费对监控系统定期进行检查与维护。每月一次，保持系统状态良好，工作正常。

0.0042每年监控系统维护费5000元。

7、消防系统维护费

（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；

（2）检测消防管网水压；

（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；

（4）消防监控室保持清洁；

（5）填写巡查工作记录，建档备查。

（6）每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转；

（7）每月检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障；

（8）每年演习1次；

（9）每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；

（10）每日填写工作记录。0.0067每年消防系统维护费8000元。不包括材料费

8、照明系统维护费

（1）路灯检查与维护；

（2）楼道灯检查与维护。

（3）路灯每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；

（4）楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。0.0170每年路灯检查和维护费3000元，路灯镇流器损坏100只50元/只计5000元，路灯损坏1000只1.50元/只计1500元，路灯控制装置损坏500只15元/只计7500元，合计总费用17000元。包括灯泡损坏更新

9、避雷接地系统维护费房屋避雷接地系统检查维护。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。0.0017每年避雷系统维护费2000元。不包括材料费

10、油漆粉饰服务费

（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；

（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；

（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。

（4）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次；

（5）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；

（6）每年作局部清洗、粉饰一次。0.0100每年油漆粉饰费12000元。阳台油漆粉饰服务费由受益人承担

11、建筑小品养护服务费假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。

每日保洁1次，每周检查一次。0.0050每年建筑小品养护服务费6000元。

苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准（中）[page]

三、园林绿化日常维护费

（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）

收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月?平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、乔灌木养护费树木、绿篱的修剪和病虫害防治。

（1）树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；

（2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害；

（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点3M以上；

（4）绿篱及时修剪，保持原有形态。0.0125以绿化工人1名1000元/月，每年农药、石灰费用3000元计，每月总费用1250元。

2、暖季型草坪养护费负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪4次；发生病虫害及时喷药。0.0150以绿化工人1名1000元/月，每年农药、化肥、药械费用等6000元计，每月总费用1500元。

3、冷季型草坪养护费负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行1次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；发生病虫害及时喷药。0.0400以绿化工人2名1000元/月，每年农药、化肥、药械费用等24000元计，每月总费用4000元。

4、花坛养护费花坛的养护服务。在花坛开花期间，每周剪残枝、花2次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在20％以下；每年花坛更换种植草花至少4次。0.0100以绿化工人0.5名1000元/月，每年绿化费用6000元计，总费用每月1000元。

5、水面养护服务费全面负责水面、喷水池的养护服务。每日打捞1次湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每个月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等)。每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。0.0050以绿化工人0.5名1000元/月计，总费用每月500元。

6、绿化用水0.0050绿化用水以每月500元计。[page]

四、环境卫生服务费

收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月?平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、人员管理费0.0200以清洁主管1名2000元/月计。

2、垃圾清运费负责把垃圾运至垃圾中转站。日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。0.0640以每月30车每车170元计，每月垃圾清运费用5100元，垃圾箱租用费每月300元，每年垃圾筒、垃圾袋费12000元，合计每月总费用6400元。

3、公共部位清洁费负责小区道路、庭院、停车位、绿化带等环境卫生清洁、清扫。每日清扫道路(走廊、架空层)1次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次；楼道玻璃每月清洁1次；每两月清洁路灯1次；绿化带每日清扫1次绿化带；每日清扫1次车库等；其他设施每周清扫(擦洗)一次。0.0900以清洁工人10名850元/月，每年清洁易耗品等6000元计，每月总费用9000元。

4、公共设施清洁费公共设施每周清扫(擦洗)一次。0.0190以清洁工人2名850元/月，每年清洁易耗品2400元计，每月总费用1900元。

5、袋装垃圾收集费负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。每日上门收集生活垃圾2次。0.0210以清洁工人2名850元/月，每年清洁易耗品4800元计，每月总费用2100元。物业公司不提供住户垃圾袋

6、卫生消杀费针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀1次；灭鼠，每2个月进行1次。0.0083以清洁工人0.5名850元/月，每年药水（品）、机械费用等4800元计，每月总费用825元。[page]

五、物业管理区域内公共秩序维护服务费

（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费(如警棍、电池等)，保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支）

收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月?平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、人员管理费0.0230以安保主管1名2300元/月计。

2、出入口值班费安全护卫人员主出入口24小时值班、副出入口16小时值班。制订值班制度；主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。0.0700以安保人员5名1400元/月计，每月总费用7000元。

3、出入口车辆管理费对主出入口的车辆进行登记、管理。安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。0.0420以安保人员3名1400元/月计，每月总费用4200元。

4、小区巡视费安全护卫人员在小区范围内24小时巡视。

（1）制订巡视制度；白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员2人；

（2）对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。0.0840以安保人员6名1400元/月计，每月总费用8400元。

5、小区监控费安全护卫人员24小时对监控设备进行监控。24小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。0.0420

以安保人员3名1400元/月计，每月总费用4200元。

6、停车场管理费安全护卫人员24小时对室内停车场监控。对室内停车场进行管理，督促进入车辆按指定车位停放；每1小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。0.0420以安保人员3名1400元/月计，每月总费用4200元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。车辆的保管责任由停车协议另行约定。

苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准（下）[page]

六、公共设施设备、部位及场地水电费

收费项目收费标准（元/月?平方米）

公共设施设备、部位及场地水电费0.0500

七、办公费

收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月?平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）

1、办公用品费用0.0200每月2000元

2、交通费0.0040每月400元

3、宣传广告费0.0020每月200元

4、公共交际费0.0050每月500元

5、节假日美化费在小区主要场所摆放摆花。国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节日气氛。0.0050每月500元

6、社区活动费定期组织社区联谊活动。每年组织1-2次由小区居民参与的健身、联谊活动。0.0040每月400元

7、培训费员工岗位培训与业务培训。制订年度员工培训计划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办的岗位资格培训。0.0020每月200元

8、通讯费24小时接收住户信息。设立24小时服务电话受理住户来电；对委托服务电话回访。0.0100每月1000元

9、业主委员会经费

10、杂项支出费0.0100每月1000元[page]

八、公共设施保险费

收费项目收费标准（元/月?平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、财产保险0.0030以每个住宅小区公共资产为360万元计，按普通家庭财产保险的费率为1‰，每年保费为3600元。对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。

2、公共责任险（亦称第三者险）0.0050园区某住宅小区的公共责任险为每年6000元，保险责任限额200万元，费率为3‰。此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视社区的大小及类型制定保费。

九、物业管理单位固定资产折旧费

收费项目内容收费标准（元/月?平方米）

物业管理单位固定资产折旧费配备必要的办公设备，提高服务效率建立台帐，按规定计提折旧。按实结算

十、法定税费

项目内容

1、公司管理费用管理人员费用及其他管理成本等10—12%支出总额

2、佣金企业应得合理利润8—10%支出总额

3、税金营业税、城建税、地方教育附加5.55%管理费用、佣金总额