创优工作注意事项及步骤
发布于 2012-06-14 10:45:41
物业公司创优全套资料
目录
一项目如何创优
二简述创优考评操作策刬内容
三创优自检—共用设施设备管理项自检说明
四创优自检—保安、消防、车辆管理项自检说明
五创优自检—环境卫生管理项自检说明
六创优自检—房屋管理及维修养护项自检说明
七创优自检—管理效益项自检说明
八创优自检—精神文明项自检说明
九创优自检—基础管理项自检说明
十创优自检—绿化管理项自检说明
十一关于争创“物业管理达标示范大厦”的工作安排
十二物业管理达标申报材料封面.doc
十三成立创建全国物业管理示范小区（大厦）领导小组的决定及工作安排
十四关于争创“物业管理示范达标小区（大厦）”工作汇报
十五创建全国物业管理优秀示范小区（大厦）工作计划
十六创优示范小区（大厦）达标情况自检概述
十七评优迎检发言稿
十八物业创优工作总结
一项目如何创优
评选优秀示范小区（大厦）是政府各级主管部门评定的最具权威的荣誉，也是政府推进物业管理企业规范管理的最有效的措施。一个企业创优达标情况如何，最能体现该企业的管理服务水平和企业创品牌意识。企业参与创优活动后，该如何进行创优活动？
一、确定创优目标，成立创优小组。做到上下重视、全局一盘棋。企业要把创优活动当作企业上台阶，提高管理手段、管理水平的重要战略步骤之一；树立管理服务的长远目标：市优、省优、国优，通过推行标准化的管理服务手段，而不断增强企业核心竞争力；企业领导应适时组织成立创优小组、全力支持推进创优质服务的活动开展，涉及具体费用的，应及时予以解决；
二、内部动员、岗位分工。鼓士气、把创优活动当作企业经营和发展的大事。提高企业员工对创优活动的认识。充分调动员工积极性、增强企业凝聚力和荣誉感；明确岗位分工、交叉管理。即不同岗位之间相互有分工、有配合、有检查、有执行、整改及时，做到环环相扣。
三、协调组织、计划推进。成立创优小组后应明确各成员职责，做到既有分工又有协作。如涉及费用问题、与开发商、业主委员会沟通问题、组织操作层员工贯彻、检查发现、如何改进问题都应进行明确具体的人员，并列出详细的时间动态计划安排。
企业开展创优活动后，根据《全国优秀物业管理示范住宅小区标准及评分细则》对照检查时，另一方面也可从项目软件方面、硬件方面对项目进行自查和发现，及时整改，及时落实。创优整改包括硬件设施的整改和创优资料的完善：
软件方面：
一、日常管理服务是否到位；
二、岗位责任明分工，制度规范要齐全；
三、日常管理服务标准是否保持和贯彻一致；
四、管理和服务细节、过程和结果，发现不合格事项处理；
五、项目管理数据要清楚，小区管理资料、信息、档案的建立、使用、管理。
六、顾客投诉的接受和处理；
七、有无存在管理和服务盲区；
八、各岗位考核机制要齐全，考核制度有落实；
九、管理服务过程有痕迹，重点体现在日常记录；
十、应急措施要明确并具操作性；
硬件方面：
一、项目外观要完好、整洁；
二、楼宇内部整洁、有序、安全、无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改等违章行为；
三、设施设备是大项，维护、使用、管理要完善。各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态；
四、机房环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽、无灰尘、无锈迹、无脱漆、无虫、无鼠害；
五、消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通；
六、二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒以及煤气管道、电梯等设施设备的安全防护措施一定要到位；
七、无卫生死角；
八、环境绿化美化效果；
九、公共秩序的防护设施完好齐整、治安、交通标识齐备、设备先进完善；
创优资料的整理主要为以下几大块：
一、项目产权资料；
二、竣工验收资料；
三、图纸移交资料：
四、管理公司成立登记资料包括：
五、业主委员会成立与活动资料：
六、公众管理制度：
七、所有内部管理标准作业规程；
八、所有内部管理的日常质量记录；
九、员工绩效考评结果记录；
十、所有的住户投诉记录；
十一、所有的住户回访记录；
十二、所有的住户报修记录；
十三、所有的住户意见征集记录；
十四、所有的管理处对外通知、通知记录；
十五、财务损益表；
十六、所有的对外委托合同书；
十七、所有的员工培训记录；
十八、所有的员工岗位、职称证书、和员工档案；
十九、小区业主、住户档案；
二十、所有的住户装修管理档案；
二十一、政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书；
二十二、所有社区文化记录；
二十三、所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书；
二十四、所有的标识复印件；
二十五、所有的多种经营资料；
二十六、政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料，以及其它应提供的资料、记录等。
所有资料应充分体现完整无缺，体现规范管理服务。创优活动并已得到业主委员会的支持和配合，大多数业主住户知哓和理解。
二简述创优考评操作策刬内容
参加市物业管理优秀大厦(小区)考评的申报时，作好一份操作策划至关重要，这份操作策划的主要内容主要从正确理解参加考评的目的及掌握好考评打分的尺度;考评资料的整理与制作;对考评的理解与容易扣分的处理;考评现场工作与安排技巧等方面着手。
考评的目的及掌握好考评打分的尺度
考评的目的在于树立典范，淘汰不合格企业，培养一批管理人员，推进物业管理市场化;在作操作策划的同时首先应从以下几个方面考虑:
1、物业管理公司如何开展考评迎检工作;
2、参评单位如何制定自身物业管理考评定位;
3、如何做好前期准备阶段的自检工作;
4、大厦与小区考评有何区别;
5、如何掌握自检打分的尺度;
6、如何策划对大厦内业主及物业使用人宣传工作;
7、IS09000质量标准与优秀小区(大厦)有何区别，如何从物业管理的重要概念与前期自评、ISO看考评。
考评资料的整理与制作
考评资料的整理与制作是考评工作中最主要的一项工作，称为内业资料的整理工作，这也是参评单位管理人员工最头痛的一个课题，特别是第一次参加考评的单位，往往是不知从何处下手，但主要应该考虑以下几个方面:
1、资料整理的程序;
2、如何整理资料目录;
3、资料的表现形式不只限于文字，还可用图表、照片和录像带;
4、如何使浩繁的原始资料精简有效，哪些资料可以收录进考评资料中;
5、如何进行创优项目费用核算;
6、证件的复印应注意些什么问题;
7、整理好的资料应怎么装订及包装;
8、如何有意识地收集考评原始材料;
9、考评会议程序安排及考评参加的人员如何选择;
lO、考评时应为考评小组准备哪些能够及时翻阅的材料。
对考评的理解与容易扣分的处理
l、没进行综合验收的物业怎么办;
2、完整的管理交接手续应具备哪些内容;
3、如何理解考评中专业化管理要求所包含的内容;
4、如何自检日常管理制度是否完善(制度体系化应遵循的原则);
5、考评标准中要求的现代管理手段体现在哪些方面;
6、语言规范化常常会忽略的地方有哪些;
7、完整的住户档案包含内容(何谓一户一档);
8、房屋完好率指的是什么;
9、如何理解业主投诉、求助以及维修及时率;
lO、住(用)户的满意率从何而来?如何整理有关资料;
ll、人住率、收费率要如何真实体现;
l2、二次供水资料包括哪些内容;
13、设备、设施的标识、标牌如何制作;
l4、如何登记造册、制作权属清册以及如何巡查记录;
l5、怎么区分保安值班、消防值班、设备房值班的交接班制度及记录;
l6、突发事件的应急方案编制和现场应急措施;
17、公共场地的安全管理与警示;
18、资料上如何体现达到无重大责任事故发生的要求;
19、维修基金的有关制度中应注意的问题是什么;
20、卫生管理方面最容易忽略的地方有哪些;
21、对参加考评工作的管理人员进行接待礼仪的培训范围;
22、是不是所有管理制度都应该上墙;
23、其他相关内业资料从何处开始举证，哪些资料是有利的举证材料。
考评现场工作与安排技巧
在策划考评现场的安排工作时，更是考评工作的重要环节，切记不要弄虚作假，再怎么说考评人员大家都称为是专家，你的虚假是骗不过这些专家的眼睛的。
1、如何安排给别人的第一感觉就是温馨的;
2、考评组如何分组，侧重点如何安排;
3、考评线路如何设计;
4、参评单位人员应注意哪些细节;
5、现场会检查哪些内容;
6、现场操作人员要训练有素，使之按程序操作熟练，给人一种久经沙场的感觉;
7、如何作好业主的宣传工作，得到业主或物业使用人对创优工作的支持理解，至关重要;
8、如何安排考评迎检现场的工作布置，气氛不要太隆重，也不要过分张扬，只要温馨就好。
三创优自检—共用设施设备管理项自检说明
xxxxxxxxxxx是由xxxxxxxxxxx兴建的高档智能化写字楼，委托xxxxxxxxxxx物业管理有限公司实施物业管理，xxxx在规划中考虑最佳的容积率和绿化率的同时，配备了完备的共用设施设备。
xxxx采用智能化、环保型功能系统设计理念，配备有：绿色环保供水系统；中央空调系统；三菱高速电梯；国际、国内直拨虚拟网电话系统；光纤接入宽带互联网络；分点式、集中电视安全、消防监控系统等；对各区域的设施、设备安排专人负责联防制，并制定相应的安全运行标准、岗位职责，做好定期巡检，月度、季度、年度检修计划，值班检修记录完整全面，设立专门档案员，负责管理各种装修、维保、检修管理档案，记录、执行严格的档案管理制度。
xxxx设有通讯、闭路电视和防盗报警监控中心。与xx电信合作的数据、有线电视和电话三网合一系统，一次铺设入户，给业主带来极大方便。业主入驻后只需在物业管理处登记，由物业管理处代办手续，一天即可开通上网、电话、有线电视入网等，充分体验信息化带来的便利。此外，xxxx的监控中心，实行24小时全方位的三层安全防护：一层，红外线周界防护；二层，xxxx大厅等主要出入口，停车场及外围通道闭路电视监控和录象记录，设立专职保安24小时值勤，实行封闭式、凭证出入管理；三层，xxxx内区域巡检对讲、消防监控系统。
管理处代收代寄，递信送报到各租户，大大方便了客户。针对xxxx小、电系统和大量设施设备，管理处制定了系统的设备管理规范，机电设备、给排水系统等进行集中管理、计划维修。目前，xxxx内配套设施完好，无随意改变其用途的现象。共用设施、设备运行、使用及维修严格按规定进行，且都有记录，无事故隐患，专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程与保养规范。
xxxx室外管线，包括供电电缆、电视线、电话线、电脑线，都统一入地，无架空管线，无碍观瞻。排水、排污管理畅通，无堵塞外溢现象。道路畅通、路面平整、井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。供水设备运行正常、设备完好、无漏水、无污染。用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。
xxxx路灯、楼道灯等公共照明设施完好，运行正常。
总体来看，xxxx一切设施设备管理良好，运行正常，未出现一起因管理责任引发的事故，事故率为零，设备完好率为100%。
四创优自检—保安、消防、车辆管理项自检说明
xxxxxxxxxxx采用高科技智能监控系统实施封闭式管理。安装了红外线监控系统；xxxx内用围墙封闭；并为每个岗位的保安队员配备无线对讲机；对讲机与公司值班室和监控中心联网，确保xxxx安全和快速反应。大门设有进出岗亭，分西大门、南大门和写字楼大堂出口。写字楼大堂出口设有保安进行人员出入登记；南大门出口为大型车辆进出专用通道；西大门出口为车辆、行人进出通道，由自动伸缩门管理，实现人车分流。
xxxx安全实行人防、机防、技防三结合，配备安保队员17名，实行3班4运转，分设固定岗和流动岗，门岗和监控中心设有固定岗，xxxx内设流动岗，24小时不间断对xxxx进行巡查。值班队员认真记录班上情况，认真登记进出车辆、公共设施完好等情况，交班时要详细记录并报告本班值班情况，领班认真负责履行交接班记录。发现情况按应急处理程序报告。严格实行值班经理和保安队长查岗制，每日不少于查岗5次，每日对每个队员工作表现进行考评，对不当班队员必须保证80%队员备勤，以防突发事件，确保xxxx的正常办公秩序和人、财、物安全。
xxxx为市公安局重点保护单位，常年接受市公安局及保安公司业务指导和监督培训。
xxxx消防设施齐备，各项制度及火灾等应急处理程序完善，成立了全员义务消防队，并进行了多次消防演习。至今，xxxx未发一一次事件和偷盗现象及重大刑事治安案件。
五创优自检—环境卫生管理项自检说明
xxxx的环境卫生工作由管理处下设的保洁队负责完成。环卫设施设备齐全，设有垃圾桶、保洁桶、果皮箱、消杀喷雾器，配备专职环卫垃圾清运工。室内PA保洁配备有地毯清洗机、抛光机、吸尘吸水两用机、地毯吹风机等专业化的清扫保洁设备，为xxxx环境卫生和工作提供了必需的物资条件。
xxxx制定了一整套严格的清扫保洁作业规程和考核检查制度，做到“五定”，即做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
规定楼外地面、道路每日清扫两遍；随时跟踪保洁、垃圾日产日清；并定期消毒，梯间楼道扶手栏每日清扫，跟踪擦洗。做到“七净”、“五不”。“七净”是指路面净、路沿净、绿化带净、井（雨、污水）口净、楼道净、杆根净、墙根净。“五不”是指不积水、不积尘、不见杂物、不见粪迹、不漏收堆。做到天净地洁，玻璃亮。xxxx环境日日清新，井井有条，无噪声干扰等，使绿色环保写字楼名副其实。
六创优自检—房屋管理及维修养护项自检说明
xxxxxxxxxxx总建筑面积为21200平方米，占地面积达18480平方米，设计整体绿化率达55%，写字间入租率达80%，租户达29家。
xxxx大厅处设有统一美观的总平面图，每层楼于安全楼梯出口处设有两块紧急安全疏散图，在大厦大厅设有租户索引牌，每位租户均设有明显标志，显示单位名称及具体位置，统一管理。停车场规划整齐，示意明确，不仅便于寻找，也方便车辆停放。
自接管以来，由于管理严格规范，xxxx内没有乱占、乱建、乱搭、乱贴等现象，房屋外墙结构和涂料无一脱落和污损，定期进行维保养护，加之禁止设立户外招牌、广告牌和霓红灯，使xxxx保持了房屋外观的建设原貌和完好的外观整洁。在业主、租户装修过程中严格监督管理，采取物业、业主、租户、装修方四位一体的管理模式，大厦拥有远大中央空调系统，避免了分体式空调系统凌乱无序，执行严格工程维保及装修监督验收管理程序，未发生损坏房屋结构安全，拆改强弱电护管及损坏他人利益的情况。
管理处建立了一整套科学、严谨的维修登记、派工、回访、修缮及24小时服务制度，实行定人分区一对一负责制，对业主及租户投诉高度重视，急修随叫随到，零修不过夜，大修三天之内解决到位，房屋的零修及时和合格率达100%，没有遗留安全和使用隐患。
六创优自检—管理效益项自检说明
xxxxxxxxxxx物业管理有限公司自承接xxxxxxxxxxx项目以来，着眼于为xx招商引资及经济建设树立良好的服务窗口，重视xxxx的社会效益。为此，投资xxxx管理处实行规范化的物业管理，通过良好的物业服务质量水平，为大厦的业主招商及投资xxxx资产的保值增值服务取得了良好的社会效应。
投资xxxx物业管理处对大厦的招商工作起到了良好的推动作用，自物业公司前期介入大厦的辅助施工验收，确保投资xxxx实现智能化环保型商务写字楼综合功能，并提供专业化的物业管理服务，树立了xx商务、文化、艺术之都的第一写字楼品牌。大厦招商取得突破性进展，截止2003年10月份，大厦入驻租户达25家，19层楼共租出15层（含凤凰阁中餐厅、地下餐厅、卧龙公寓），入驻率达85%，确保业主XX公司实现良好的投资回报，资金收入稳定上升。
优质的物业管理品牌吸引了大批高质量租户入驻，如：xx市人民政府投资服务中心、太平洋人寿保险公司、康佳公司等知名企业，高素质的租户在不断推物业管理服务水平的同时，均能按时交纳物业管理服务费用，截止十月份，物业管理服务费用收缴率达100%，本年度前期投资xxxx物业管理处营业额接近300万，为物业公司正常运转创造有力的经济基础。
投资xxxx物业管理处为增加营业收入，不断完善对业主、租户的服务，通过独具特色的个性化服务项目，打造物业管理强势品牌，管理处由专业的维修队、保安队、保洁队等服务人员广泛开展以下个性化服务项目，如：私人保安、上门维修、商务保姆、专业保洁、家政服务、商务代办等有偿服务项目，以上项目均赢得了租户的广泛好评。目前，XX物业正通过不断积累人才、管理、技术资源优势，重点以承接高档写字楼、别墅小区全方位物业管理服务项目为突破口，广泛开展对外物业个性化特色服务：专业物业、酒店经营管理咨询；人才、劳务、培训输出等业务，进一步打造优质物业管理品牌，为全面推动行业整体管理服务水平不断努力。
截止目前，公司财务状况运行良好，预计全年将实现营业额收入达300万，综合利润达20万。经过一年多的物业经营管理，投资xxxx已成为xx市招商引资、投资服务和商务交流中心，取得了良好的经济效益和社会效益，为xx树立高档商务写字楼和精品物业管理典范。
七创优自检—精神文明项自检说明
xxxxxxxxxxx在建设中除注重从景观、楼宇布局上追求环境优美外，更注重xxxx文化和精神文明建设，实现人与自然之间，人与人之间的和谐、充实自然的文化内涵和丰富浓郁的生态气息，营造一流的文化xxxx气氛。
xxxx物业管理处设立公司公告栏，刊登租户、员工意见、心声，展示xxxx文化。并开放“物业管理之窗”，公示物业管理政策、信息理念。
xxxx内建有供业主休闲、散步的健身路径和草坪，以及各类健身活动场所和供租户开展休闲、娱乐活动的场所。
投资xxxx管理处十分重视xxxx的精神文明建设，除订有《物业管理装修管理规定》、《租户公约》等规章外，还专门设立了家政服务、特约保姆等服务，为业主、租户提供多种精神生活个性化服务。
博盈投资物业管理处重视企业文化建设，先后组建青工俱乐部、员工文化团队，广泛开展社会公益活动，如向贫困大学生捐献爱心、义务献血活动、组建社区文化先锋——老年人腰鼓队、秧歌队，丰富社区文化生活。
xxxxxxxxxxx多次配合市政府有关部门，开展各项大型文化活动，如：“投资兴业”鸡尾酒会、xxxx物业宣传活动、“欲借xx唱大戏、投资xxxx搭舞台”戏剧晚会、“月圆今宵、移动传情”中秋联谊晚会等，xx商务、文化、艺术之都的美誉获得社会广泛认可，为xx树立良好的招商引资窗口和文明服务形象作出贡献。
八创优自检—基础管理项自检说明
xxxxxxxxxxx是xxxx集团为推动xx招商引资及经济发展的重要基础项目，xxxx从筹建到开业验收，均得到市政府及各有关部门的大力支持和指导。
xxxx以建立xx首家以“绿色环保”为主题智能商务写字楼为品牌目标，严格按政府各有关部门批准的规范方案组织施工建设，整体智能系统、绿化规划方案图、总平面图、工程规划、施工许可证均齐全，工程竣工后，经政府各主管部门验收合格。
2002年9月，投资xxxx大厦验收后，由业主方特聘xxxxxxxxxxx物业管理有限公司接管，并签订了物业管理委托合同协议，验收图纸、档案、资料齐全。
物业管理的前期介入，早在2002年5月投资xxxx改造施工开始，xxxx开发商业主军xx贸有限公司即与xxxxxxxxxxx物业管理有限公司签订了投资xxxx前期物业管理委托合同，对物业管理的项目、期限、双方的权利及义务、服务质量和违约责任等方面作出了明确的规定。
xxxxxxxxxxx物业公司作为一家受聘于投资xxxx物业整体管理而组建成立的专业化实体，投资xxxx物业管理处从服务招商引资及打造招商服务商务中心，以追求业主和租户满意，遵循“业主至上、服务第一”之宗旨，努力把投资xxxx打造成为xx一流的商务、文化、艺术、休闲之都。
物业公司与业主按建设部有关规定及时签订了投资xxxx维修基金筹集、管理及使用协议并严格执行《维修基金管理规定》。
大厦自修建运营以来，实行规范化物业管理，设置物管办公室、招商服务中心、专业的安保、工程维修及保洁等部门，岗位人员上岗持证率达100%，拥有一整套租户入驻、收支、装修管理及日常服务运行模式和管理规范，不断建立健全各项管理制度及工作流程标准，配备专人管理物业档案室，实行24小时值班服务制度，并配备专业的物业管理信息系统，xxxx物管处在全力保障业主及各租户的服务质量上，报业主批准成立了“业主、租户代表大会”，定期举行座谈会，广泛征集租户物业服务意见，并定期发放《租户意见征询表》，广泛了解业主及租户意见，安全、维保和卫生等物业管理客户满意率达95%以上。
为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作，提升整体服务管理水平及品牌实力，XX物业管理有限公司将协同投资xxxx业主方就争创工作，重点作好如下工作安排：
1、物业管理示范大厦争创工作全员参与，公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会，对整个工作做出布署，并成立专班，全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理；标准自检及验收工作；
2、成立新物管条例实施宣传小组，公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》，为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据；
3、公司积极做好内部宣传发动工作，以“努力提高物业管理水平，积极打造物业管理强势品牌“为目标，已作出如下具体分工：
1）公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作；
2）做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作，已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，组织各部门对照此评分细则进行学习，各部门召开会议，对照标准，找出存在的问题及整改方案，统一报批、整改实施；
3）《物业管理示范大厦标准及评分细则》中，所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集，并做好登记清单和目录；并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部；做好自检和及时与物管科联络、协调、更正，并积极准备迎接11月份上级物管部门的验收检查。
八创优自检—绿化管理项自检说明
xxxxxxxxxxx总建筑面积为21200平方米，占地面积达18480平方米，设计整体绿化面积达11000平方米，绿化率达55%，绿化设计布局简捷、明快，亲近大自然，充分体现生态的自然美。走进xxxx，成片的绿色草坪引人注目，让人尽情享受地面上浓浓绿意的乐趣，体现“绿色环保”为理念的智能化商务写字楼xxxx的现代气息。
xxxx绿化采取灌木、乔木、草坪相搭配方法，种植30余种优良花木，广泛分布在内外花坛、走道、绿化中央xxxx、写字楼各区域，各种植物在园区路灯、地灯的的映照下交相辉映，各种鲜花四季常开。
xxxx绿化管理工作由经验丰富的专业绿化管理人员实施专业化养护，由中山公园常年技术顾问指导，确保花木、绿化带、草坪生长旺盛，景色宜人。与此同时，我们还制定了一整套绿化管理规章制度，明确规定了绿化卫生工作的标准、工作日志、检查及各租户应遵守的规则，设立了爱护花木告示牌、警示牌及定期进行消杀病虫害工作，保证了花草树木茁壮成长，免受人为的践踏和破坏，使xxxx内整洁、美观、绿意盎然。
九关于争创“物业管理达标示范大厦”的工作安排
为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作，提升整体服务管理水平及品牌实力，XX物业管理有限公司将协同投资xxxx业主方就争创工作，重点作好如下工作安排：
一、物业管理示范大厦争创工作全员参与，公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会，对整个工作做出布署，并成立专班，全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理；标准自检及验收工作；
二、成立新物管条例实施宣传小组，公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》，为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据；
三、公司积极做好内部宣传发动工作，以“努力提高物业管理水平，积极打造物业管理强势品牌“为目标，已作出如下具体分工：
1、由公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作；
2、为做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作，已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，组织各部门对照此评分细则进行学习，各部门召开会议，对照标准，找出存在的问题及整改方案，统一报批、整改实施；
3、《物业管理示范大厦标准及评分细则》中，所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集，并做好登记清单和目录；并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部；以便于自检和及时与物管科联络、协调、更正，并积极准备迎接10月份上级物管部门的验收检查。
本次争创物业管理达标示范大厦工作，是关系到公司的企业形象展示及提升整体实力，开拓对外业务的重要环节，我公司将紧密配合市物管部门，积极宣传学习新《物业管理条例》，对照做好完善整改，确保本次争创工作圆满完成。
xxxxxxxxxxx物业管理有限公司
二OO三年九月十七日
十优秀物业管理示范达标大厦
申报汇报材料
（9）
项目：管理效益
页数：
整理：
审核：
批准：
十一于成立创建全国物业管理示范大厦领导小组的
决定及工作安排
各部门：
为实施企业品牌战略，完善和提高公司的物业管理质量，创建xx一流物业品牌，公司决定申报投资xxxx大厦创建“2006年度全国物业管理示范大厦”。达标创优是一项系统的、长期的工作，良好的组织、计划和实施是达标创优工作的先决条件。为此，公司决定成立“投资xxxx大厦创建全国物业管理示范大厦工作领导小组”（以下简称“创优工作领导小组”），全面组织，协调和实施创优工作。
一、创优工作领导小组成员
组长：侯总
副组长：xxx
小组成员：xx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxxx、xxxx、xxx、xxxxx、
二、创优工作领导小组成员负责组织和协调全体员工积极备战，迎接省市、建设部达标检查，全体成员按各自职能划分分为以下五个责任小组：
公关协调组责任人：xxx负责创优工作中的公关和各方关系的协调工作。
申报手续组责任人：xxx负责联系市房管局及有关部门办理相关申报手续，负责整个创优工作的协调、指挥、监督、实施。
资料整理组责任人：xxx负责按创优要求整理迎检资料
物业整改组责任人：xxx负责按整体工作进程安排物业自检及根据自检和专家检查意见进行物业整改，以达到创优达标要求。
接待服务组责任人：xxx负责接待省、市、建设部及公司邀请的专家，做好后勤服务工作。
三、领导小组各成员职能分工明细表
为明确领导小组各成员的职能，做到权责明细，以便于更好的执行和实施公司的创优达标计划，现将领导小组各成员具体职能明确如下：
xxx负责领导全面掌控创优达标工作，并具体负责公关协调组。
xxxx协助陈总协调各职能小组工作，并具体负责申报手续组。
xxx负责做好公司行政、采购、人事配合工作，并具体负责资料整理组。
xxxx负责接待服务组，做好接待服务工作。
xxxx负责创优工作中的资金预算及资金安排，以及涉及财务方面的自检与整改完善，协助进行财务部资料整理。
xxxx负责加强大厦日常管理，提升服务水平，安排自检与整改工作的实施，并协助进行基础管理，物业服务、客户服务等资料的整理。
xxx负责协助陈总做好创优工作的公关协调工作。
xxx负责做好达标要求的基础管理，房屋管理、设备设施管理方面的自检与整改完善及进行协助进行分部资料整理。
xxx负责做好达标要求的绿化、环卫方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。
xxxx负责做好达标要求的保安、车辆与交通秩序方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。
xxx负责做好达标要求的消防方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。
xxx负责协助罗经理做好接待工作中的餐饮服务。
xxx负责协助罗经理做好接待工作中的房务服务。
xxx负责协助夏经理做好财务方面的工作。
xxx负责创优工作中涉及电脑与计算机相关方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。
以上小组成员请务必按照公司创优达标实施安排做好自已职责范围内的事项。
四、创优工作总体实施计划
公司已在3月份开始启动创优工作，现已完成考察学习及分工安排方面的工作，按照创优达标工作要求，现拟订后续实施计划如下：
6月份完成创优工作领导小组及各职责组的建立，并全面开展创优工作。
7月份完成首次公司内部全面自检及资料整理框架工作，并安排邀请同行业专家做一次全面指导。
8月份完成前期整改工作，进行第二次全面自检工作，资料整理工作初稿完成，并安排邀请市级专家进行一次全面指导。
9月份完成前期整改工作，进行第三次全面自检工作，资料整理工作完成，通过市级专家审核，并对前期创优工作进行一次总结。
10月份完成阶段整改工作，迎接省级专家的检查，针对检查中的问题做好整改。
11月份全面迎接建设部创优检查，争取一次性通过创优达标。
五、创优工作制度
1、例会制度：6—8月间，每月召开一次工作例会
9—10月间，每半月召开一次工作例会
此后，组长根据情况不定期召开专题会议或工作例会解决具体问题，例会旨在布置创优工作任务，并总结上一阶段工作发现问题，寻求解决问题答案，安排本期工作，检查计划的落实情况。
2、建立创优工作记录及会议记录制度：每位组员要做好工作记录及会议记录，旨在掌握进程状况，保证创优工作顺利进行，创优工作近尾声，迎检关工作记录及会议记录将回收归档，做为创优工作资料。
总经理办公室
2006-06-08
十二关于争创“物业管理示范达标大厦”工作汇报
一、xxxxxxxxxxx物业管理成果简介
xx市xxxxxxxxxxx是由xxxx集团下属xx市军xxxx贸有限公司投资、改造、经营的xx市首家商务智能化写字楼，总投资额8700多万元，通过城建统一规划、改造装修而成，并由组建选聘的xxxxxxxxxxx物业管理有限公司介入前期的装修、运营管理，xxxx于2002年9月28日正式落成开业。
xxxx总建筑面积为20000平方米，占地面积达20000平方米，设计整体绿化率达55%，写字间入租率达80%，租户达23家。以军xxxx贸有限公司业主代表牵头成立业主委员会，于2002年12月与物业管理公司签订委托物业管理合同，明确双方的责、权、利关系。
投资xxxx位于xx市政治、经济、文化、商务中心，紧邻博盈大桥，交通便利，环境宜人。拥有19层高档写字间及68间商务客房等全套服务设施，xxxx采用智能化功能设计，安装有大型远大中央空调系统、双座三菱高速电梯、集中电视安全消防监控系统、虚拟网电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统。xxxx集投资服务、商务办公、会议、金融、信息咨询、住宿、娱乐、休闲等功能于一体，大厦自修建运营以来，实行规范化物业管理，设置物管办公室、招商服务中心、专业的安保、工程维修及保洁等部门，岗位人员上岗持证率达100%，拥有一整套租户入驻、收支、装修管理及日常服务运行模式和管理规范，不断建立健全各项管理制度及工作流程标准，配备专人管理物业档案室，实行24小时值班服务制度，并配备专业的物业管理信息系统，大厦维护保养实行专业维保服务和定期计划反馈相结合，安全、维保和卫生等物业管理客户满意率达95%以上。
经过一年多的物业经营管理，目前，投资xxxx已成为xx市招商引资、投资服务和商务交流中心，取得了良好的经济效益和社会效益，为xx树立高档商务写字楼和精品物业管理典范
二、积极组织争创工作
为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作，提升整体服务管理水平及品牌实力，XX物业管理有限公司将协同投资xxxx业主方就争创工作，重点作好如下工作安排：
1、物业管理示范大厦争创工作全员参与，公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会，对整个工作做出布署，并成立专班，全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理；标准自检及验收工作；
2、成立新物管条例实施宣传小组，公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》，为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据；
3、公司积极做好内部宣传发动工作，以“努力提高物业管理水平，积极打造物业管理强势品牌“为目标，已作出如下具体分工：
1）公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作；
2）做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作，已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，组织各部门对照此评分细则进行学习，各部门召开会议，对照标准，找出存在的问题及整改方案，统一报批、整改实施；
3）《物业管理示范大厦标准及评分细则》中，所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集，并做好登记清单和目录；并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部；做好自检和及时与物管科联络、协调、更正，并积极准备迎接11月份上级物管部门的验收检查。
本次争创物业管理达标示范大厦工作，是关系到公司的企业形象展示及提升整体实力，开拓对外业务的重要环节，我公司将紧密配合物管部门，积极宣传学习新《物业管理条例》，对照做好完善整改，不断提高物业管理服务水平，为树立达标示范大厦的良好形象和推动行业发展做出贡献！
xxxxxxxxxxx物业管理有限公司二零零三年十月三十一日
附：
1、《申报资料目录》
2、《XX物业物业管理有限公司简介》、
3、《组织架构图、人事编制、员工名册》
4、《xxxx物业物业管理有限公司章程》
十三创建全国物业管理优秀示范大厦工作计划
为实施企业品牌战略，提高物业管理各层面的服务水平，创建xx一流的物业公司，公司决定申报投资xxxx大厦创建2006年度全国物业管理示范大厦，达标创优是一次系统的、长期的工作，良好的组织、计划和实施是达标创优工作的先决条件。公司特拟订相关工作计划如下：
一、建立创优工作领导小组
侯总为组长，物管处各管理人员及公司其它管理人员为组员，公司于6月15日前宣布小组成立决定。
二、发动全体员工积极参与
创优工作事关公司全体，成立领导小组后公司即召开员工大会，进行动员。
三、创优工作与日常管理结合
创优的基础是日常管理水平，公司现成物业管理处于6月30日前拿出具体计划，责任人xxx。
四、考察学习
公司有组织有计划地安排相关人员出外考察学习。
五、申报手续
负责向市房管局物业科进行创优相关手续的申报，责任人蔡开宇。
六、资料准备
创优达标资料整理是创优工作的重要部分，根据去年的省优经验，今年的资料准备工作计划于7月1日正式开始，责任人蔡开宇。
七、专家指导
为顺利一次性通过达标要求，公司邀请市物业科专家和高科物业公司专家指导工作，计划于6月中旬实施，并迎接市、省以及建设部官员与专家组的检查，具体工作根据国家统一安排进行。
八、自检整改
由公司创优达标领导小组于7月、8月、9月分别进行三次大规模自检，逐条交物管处整改，责任人xxx。
自检方法分为：
1、分部自检。由物管处各专业班组分专业进行自检整改；
2、交叉自检。由公司其它部门、管理处各专业班组之间交叉进行自检，并进行整改；
3、专家自检。邀请省市、行业专家及公司领导对物业进行检查，提意见，并整改。
九、迎检准备
由公司各部门员工在领导小组领导下，全力以赴，迎接省、国家建设部官员与专家组的到来，做好服务公关工作，责任人为各部门经理。
十、成果保持
创优工作的目的是提高公司的管理水平，创优达标通过后，公司进行总结并召开员工大会，对检查中的问题进行经验总结，对创优成果通过质量保证体系，加强日常考核等进行保持，达到使公司在管理水平上上一个台阶的目标，责任人为行政部X经理。
以上工作计划，望各部门及相关责任人遵照实施。
总经理办公室
2006年6月2日
十四省级示范大厦达标情况自检概述
务实敬业、积极贯标
争创省优示范大厦
XX物业投资xxxx管理处
投资xxxx大厦经业主xx市军xxxx贸有限公司以合同方式委托我公司进行物业管理。我公司是xxxx集团下属企业，具有独立法人地位，集团在北京等地积累了大量物业和酒店管理经验，在物业管理方面有着雄厚的人才和资本资源。
该物业（投资xxxx）占地面积35亩，总建筑平面20000平米，由21层主楼及3层裙楼、5层酒店式公寓、2000平米餐厅与配套用房构成，主体建筑为框剪结构、外观风格独特。该物业配套设施与智能化设备齐全，达到国家甲级写字楼硬件标准，现为政府投资服务中心与中外各知名公司积聚办公之地，亦是本区域地标式建筑。
本着业主至上，服务第一的经营宗旨、以打造精品物业品牌为目的，在大厦的物业管理方面，我公司积极进取、锐意创新，介入之前即及早地制定了一系列提高物业管理水平的优质服务计划和管理方案。
在大厦装修之初，我公司就积极进行前期介入，全程配合监理公司代表业主方对整个装修施工进行了监管，从物业管理角度提供了很多要求和改进意见，并深入参与了大厦工程施工验收工作。把工程施工作为物业接管验收的一部分来一起进行，并由此掌握了大厦的第一手资料，为今后的物业管理打下了良好的基础。随后的物业接收工作均符合国家物业管理条例法规规定、及时与业主方签定了正式委托合同、明确了双方的责权利。
大厦竣工交付使用后，我公司集中优势人力、物力资源，成立了大厦管理处，与业主方进行了全面的物业资料、档案及相关文件的交接，积极配合业主对大厦的招商工作，认真细致地开展了租户的装修管理，按有关规范建立并办理与各租户、使用人的入驻手续。
管理处在岗位设置、人员配备、各种制度与程序建设，运作管理及对客户的服务规范方面秉承我公司一贯的优良作风，努力建立了标准化模式。公司在物业管理的每一环节都有章可循、有据可考。同时，我公司还积极探索IS9000国际质量管理与质量控制标准，不断跟踪国内外物业管理动态，提高大厦的物业管理与服务标准。
我公司始终坚持“物业管理以人为本”、“客户是公司存在的唯一理由”的客户至上原则，在对客服务方面根据本大厦租户特点及需求推出了一系列特色服务项目如：“商务保姆”“私人保镖”“钟点司机”等赢得客户一致好评。
在日常基础管理方面，管理处以星级酒店标准全面及时地维护物业设施，根据本大厦特点及入驻率，适时对大厦进行了封闭式管理，在保洁绿化、工程维修、消防治安、处理客户投诉、对客户提供便捷服务等各项工作中遵循国家规范和标准取得了良好的成绩，获得了入驻单位与业主/各使用人的一致好评。现大厦物业绿化率达到65%并保持良好，设备设施保养合格率达到99%，专业岗位持证上岗率达到100%，治安消防事故率为0%，客户投诉处理率达到100%，客户满意度达到100%...，各项指标均达到或大大高于国家标准。同时，我公司也籍此获得了良好的经济和社会效益。
针对本大厦物业特点，我公司与业主共同确立了：“全力打造精典商务之都，艺术之都，文化之都，金融之都”的总体目标，举办了系列推展活动，极大地提高了本物业的市场知名度及美誉度，促进了大厦物业的保值增值。
为更好地推进本物业管理水平，打造精品品牌，我公司积极申报物业管理示范大厦，为确保达标，我公司成立了申报达标领导小组及专职人员，根据国家优秀大厦评分细则逐一对应整改贯标，按照评分标准自查自检，综合估分，可达到90分以上。
我们深知物业管理是一项服务工作，服务无止境，业主满意是我们最大的追求。我们将以国家物管条例为依据、以业主满意为目的，以优质服务为先导，积极进取，开拓创新，不断努力。
十五尊敬的各位领导、各位专家：
热烈欢迎并衷心感谢您们在百忙之中亲临xxxxxxxxxxx来指导、检查、评审我们的“创优”工作。在此请允许我代表xxxxxxxxxxx物业管理有限公司全体员工，真诚的向各位领导、专家致以崇高的敬意，并向关心、支持、帮助我们工作的业主及大厦各租户表示诚挚的谢意。
现在，我将xxxxxxxxxxx的物业管理工作及创优情况向各位领导作如下汇报：
一、xxxxxxxxxxx概况
xx市xxxxxxxxxxx是由xxxx集团下属xx市军xxxx贸有限公司投资、改造、经营的xx市首家商务智能化写字楼，总投资额8700多万元，通过城建统一规划、改造装修而成，并由业主军公司特聘的xxxxxxxxxxx物业管理有限公司介入前期的装修、运营管理，xxxx于2002年9月29日正式落成开业。
xxxx总建筑面积为21200平方米，占地面积达184800平方米，设计整体绿化率达55%，写字间入租率达80%，租户达29家。以军xxxx贸有限公司业主代表牵头成立业主委员会（租户代表大会），于2002年12月与物业管理公司签订委托物业管理合同，明确双方的责、权、利关系。
投资xxxx位于xx市政治、经济、文化、商务中心，紧邻长江大桥，交通便利，环境宜人。拥有19层高档写字间及附属68间商务客房等全套服务设施，xxxx采用智能化功能设计，安装有大型远大中央空调系统、双座三菱高速电梯、集中电视安全消防监控系统、虚拟网电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统。xxxx集投资服务、商务办公、会议、金融、信息咨询、文娱、休闲等功能于一体，大厦自修建运营以来，实行规范化物业管理，设置物管办公室、招商服务中心、专业的安保、工程维修及保洁等部门，岗位人员上岗持证率达100%，拥有一整套租户入驻、收支、装修管理及日常服务运行模式和管理规范，不断建立健全各项管理制度及工作流程标准，配备专人管理物业档案室，实行24小时值班服务制度，并配备专业的物业管理信息系统，大厦维护保养实行专业维保服务和定期计划反馈相结合，安全、维保和卫生等物业管理客户满意率达98%以上。
经过一年多的物业经营管理，目前，投资xxxx已成为xx市招商引资、投资服务和商务交流中心，取得了良好的经济效益和社会效益，为xx树立高档商务写字楼和精品物业管理典范。
二、xxxxxxxxxxx物业管理运作情况
xxxxxxxxxxx建成后，业主XX公司委托xxxxxxxxxxx物业管理有限公司对xxxxxxxxxxx实施社会化、专业化、一体化物业管理。XX物业管理有限公司成立投资xxxx管理处，遵循“以人为本、业主至上”的服务宗旨，高标准要求，高起点运作，对投资xxxx实施“全方位管理、多功能服务”。
1、适应经营发展的需要，建立行政部、财务部、房务部、物管处、营销部五大块各负其责的职能部门，公司编制为69人，建立一整套组织体系和人才队伍。
2、公司在业主方的指导和监督下，以集团公司、XX公司管理大纲为依据，建立公司员工手册、人事制度、岗位职责、工作流程、奖惩制度标准，规范一系列审批、申报、采购、财务稽核、采购、协调等程序；加强整体质量管理，编订和完善质量手册、标准，定期质检整改，建立奖惩处理体系。
3、重点加强对各项工程维保及入驻装修的监督管理工作，确保各写字楼租户正常装修进场及办公环境；因写字楼招商工作进展顺利，客户入驻及装修方明显增多，物管部门重点加强对前期玻璃窗户改造、广告幕墙安装、通讯线路、消防设施、供排水系统的配合工程及改造监督，杜绝安全等事故发生和遗留后患；
4、进一步完善xxxx、公寓楼整体服务设施和配套功能，为打造xx一流的商务、文化、艺术之都奠定基础；经过招商和规划，xxxx集休闲、娱乐、办公、商务、会议、金融、咨询、餐饮等于一体，借助草坪可举办大型展会活动，服务功能趋于全方位完善；
5、为扩大投资xxxx社会影响，促进写字楼招商入住，推动文化xxxx品牌建设，公司配合业主方成功举办一系列客户联谊、答谢活动：
1）“投资兴业、卧龙相约”xxxx鸡尾酒会；
2）“欲借xx唱大戏、投资xxxx搭舞台”大型戏剧音乐晚会；
3）“亲爱的，谢谢您”公司筹组周年员工家属答谢酒会；
4）配合移动公司举办“月圆今宵、移动传情”中秋大型古乐晚会；
5）参加由市物管科组织举办的沙隆达xxxx物管条例宣传及企业形象展示活动；
通过前期招商营销和规划调整，投资xxxx软硬环境及服务功能得到进一步完善，初步形成集写字楼办公、商务、咨询、投资、文化、艺术、交易、信息等业务平台，成为xx首家综合智能化商务写字楼品牌；
6、逐步加强企业文化建设，培养一批稳定高效的员工人才队伍，为xxxx营造了良好的文化氛围和崭新的精神风貌；
加强内部规范管理和员工培训，促进人力资源开发等工作。为提高公司整体凝聚力和实行激励机制，公司先后推行全员营销方案并且试行工效挂钩，对员工每月实行绩效考核，举行每月评先、定期表彰等活动，并且多次举办礼仪、服务、安全消防业务技能等方面的专题培训，不断提高全员的业务素质和服务水平；
通过制作企业文化宣传栏，宣传公司经营宗旨、管理目标、服务精神，展示公司良好的形象，开展员工生日会、员工活动室、青工俱乐部等组织活动，并加强与临近社区的关系引进社区老年健身队在xxxx上健身休闲等，初步建立起公司企业文化框架，不仅增强了公司凝聚力，而且树立了公司良好的形象。
在正确的经营方针指引下，经过全体员工的共同努力，4-9月取得明显的经营业绩，写字楼已租出15层，（不包括地下餐厅、中餐厅），入驻率达80%，形成集投资、住宿、娱乐、休闲为一体的商务客户群体，并为租户经营公寓楼客房住宿提供稳定可靠的客源，公寓楼保持80%的平均入住率；实现扭亏增盈，截止9月份报表统计，公司经营营业额达195万元，综合毛利润累计达28万元，目前公司员工稳定、上下齐心、发展形势喜人。
三、创优工作情况
为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作，提升整体服务管理水平及品牌实力，XX物业管理有限公司将协同投资xxxx业主方就争创工作，重点作好如下工作安排：
1、物业管理示范大厦争创工作全员参与，公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会，对整个工作做出布署，并成立专班，全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理；服务整改，标准自检及验收工作；
2、报请业主审批，召开各租户代表会议，通报物业管理示范大厦争创情况，并成立新物管条例实施宣传小组及物业管理达标示范大厦争创领导小组，公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》，为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据；
3、公司积极做好内部宣传发动工作，以“努力提高物业管理水平，积极打造物业管理强势品牌“为目标，已作出如下具体分工：
1）公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作；
2）做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作，已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，组织各部门对照此评分细则进行学习，各部门召开会议，对照标准，找出存在的问题及整改方案，统一报批、整改实施；
3）《物业管理示范大厦标准及评分细则》中，所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集，并做好登记清单和目录；并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部；做好自检和及时与物管科联络、协调、更正，并积极准备迎接11月份上级物管部门的验收检查。
本次争创物业管理达标示范大厦工作，我们作为是关系到公司的企业形象及提升整体实力的一件大事，开拓对外业务的重要环节，我公司将紧密配合物管部门，积极宣传学习新《物业管理条例》，对照做好完善整改，力争尽善尽美，做成xx的品牌。当然，争创达标示范大厦工作还有许多不足之处，我们诚恳的希望参加检查评审的各位专家、领导能给我们提出宝贵的批评和意见，我们公司将以此为动力和契机，不断提高物业管理服务水平，为树立达标示范大厦的良好形象和推动行业发展做出贡献！
祝各位专家、领导工作顺利，生活幸福！
xxxxxxxxxxx物业管理有限公司
xxxxxxxxxxx管理处
二零零三年十一月二十五日
十六XX物业创优工作总结
六月份是XXXXX全面入住的第三个月，房屋装修也已进入高峰时期，物业工作正在有条不稳的进行，这个月更是一期业主全面体验物业服务的关键月，我们在做好常规服务工作的同时，物业公司申报省优工作也在紧锣密鼓的进行，现就六月份为创省优所做的工作总结如下：
一、各类创优资料的整理，创优工作计划确立，并报送市创优办。
二、针对现状对原有物业组织机构进行重组，分工明确，责任到人。
三、参照《全国物业管理优秀住宅小区标准》各部门展开自查工作，对存在的问题和差距及时整改，调整工作思路。
四、建立建全了物业各项档案资料，专人管理。
五、针对目前存在的问题和差距，我们对在职所有员工进行了针对性培训，以提升员工自身素质，具体培训项目有：入住、装修作业流程、如何处理业主投诉、《入住手册》、商务礼仪等。
为了给小区业主提供更加安全、舒适、方便的生活环境，并真正成为业主信赖的“好管家”。秉承XX物业“服务到最小细节”的物业管理理念。下一步我们将针对六月份自杳工作存在的缺点和不足从以下几个方面展开工作：
一、硬件方面：我们将从园林绿化、道路、公共区域卫生、安全防范、水电等方面大力整改。
二、软件方面：我们将贯彻“外塑形象，内强素质”的观念，把物业管理真正变成全新服务模式，并把酒店式、管家式、贵宾式等物业管理方式融为一体，全力推行规范化、标准化、程序化工作方式，按照国家规定对操作人员进行专业培训，持证上岗；完善各部门岗位职责，制定标准作业流程。推行“首问负责制”和开展全员联动等方面工作，很好的调动员工的工作积极性和综合服务意识。
三、针对前期业主的需求，我们充分整合资源，为业主提供一系列家政服务，受到了业主的一致好评，现家政服务已成为物业服务的品牌不断推广，取得了较好的经济效益和社会效益。
由于前期全体员工的辛勤工作，服务真诚周到、得到了业主的一致好评，业主并自发的给物业管理中心赠送锦旗二面。我们将不断努力，突出物业管理服务本质，以业主居家生活的每个细节服务为基础，通过更加专业化的服务，用心筑造一个无忧的居家生活环境。
好人好事一：七月三日下午五时三十分左右，家中正在进行装修的3B-1-202的业主X先生急冲冲的来到客服中心，我们以为是不是什么地方做得不好让业主如此着急，没想到X先生开口就说你们物业员工真是好样的，原来是保洁部员工在打扫卫生时捡到了X先生在口袋掏东西时带出来的钱，并及时的还给了X先生。X先生说虽然钱不多，但这种拾金不昧的高尚品质非常感动。
目录
一项目如何创优
二简述创优考评操作策刬内容
三创优自检—共用设施设备管理项自检说明
四创优自检—保安、消防、车辆管理项自检说明
五创优自检—环境卫生管理项自检说明
六创优自检—房屋管理及维修养护项自检说明
七创优自检—管理效益项自检说明
八创优自检—精神文明项自检说明
九创优自检—基础管理项自检说明
十创优自检—绿化管理项自检说明
十一关于争创“物业管理达标示范大厦”的工作安排
十二物业管理达标申报材料封面.doc
十三成立创建全国物业管理示范小区（大厦）领导小组的决定及工作安排
十四关于争创“物业管理示范达标小区（大厦）”工作汇报
十五创建全国物业管理优秀示范小区（大厦）工作计划
十六创优示范小区（大厦）达标情况自检概述
十七评优迎检发言稿
十八物业创优工作总结
一项目如何创优
评选优秀示范小区（大厦）是政府各级主管部门评定的最具权威的荣誉，也是政府推进物业管理企业规范管理的最有效的措施。一个企业创优达标情况如何，最能体现该企业的管理服务水平和企业创品牌意识。企业参与创优活动后，该如何进行创优活动？
一、确定创优目标，成立创优小组。做到上下重视、全局一盘棋。企业要把创优活动当作企业上台阶，提高管理手段、管理水平的重要战略步骤之一；树立管理服务的长远目标：市优、省优、国优，通过推行标准化的管理服务手段，而不断增强企业核心竞争力；企业领导应适时组织成立创优小组、全力支持推进创优质服务的活动开展，涉及具体费用的，应及时予以解决；
二、内部动员、岗位分工。鼓士气、把创优活动当作企业经营和发展的大事。提高企业员工对创优活动的认识。充分调动员工积极性、增强企业凝聚力和荣誉感；明确岗位分工、交叉管理。即不同岗位之间相互有分工、有配合、有检查、有执行、整改及时，做到环环相扣。
三、协调组织、计划推进。成立创优小组后应明确各成员职责，做到既有分工又有协作。如涉及费用问题、与开发商、业主委员会沟通问题、组织操作层员工贯彻、检查发现、如何改进问题都应进行明确具体的人员，并列出详细的时间动态计划安排。
企业开展创优活动后，根据《全国优秀物业管理示范住宅小区标准及评分细则》对照检查时，另一方面也可从项目软件方面、硬件方面对项目进行自查和发现，及时整改，及时落实。创优整改包括硬件设施的整改和创优资料的完善：
软件方面：
一、日常管理服务是否到位；
二、岗位责任明分工，制度规范要齐全；
三、日常管理服务标准是否保持和贯彻一致；
四、管理和服务细节、过程和结果，发现不合格事项处理；
五、项目管理数据要清楚，小区管理资料、信息、档案的建立、使用、管理。
六、顾客投诉的接受和处理；
七、有无存在管理和服务盲区；
八、各岗位考核机制要齐全，考核制度有落实；
九、管理服务过程有痕迹，重点体现在日常记录；
十、应急措施要明确并具操作性；
硬件方面：
一、项目外观要完好、整洁；
二、楼宇内部整洁、有序、安全、无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改等违章行为；
三、设施设备是大项，维护、使用、管理要完善。各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态；
四、机房环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽、无灰尘、无锈迹、无脱漆、无虫、无鼠害；
五、消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通；
六、二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒以及煤气管道、电梯等设施设备的安全防护措施一定要到位；
七、无卫生死角；
八、环境绿化美化效果；
九、公共秩序的防护设施完好齐整、治安、交通标识齐备、设备先进完善；
创优资料的整理主要为以下几大块：
一、项目产权资料；
二、竣工验收资料；
三、图纸移交资料：
四、管理公司成立登记资料包括：
五、业主委员会成立与活动资料：
六、公众管理制度：
七、所有内部管理标准作业规程；
八、所有内部管理的日常质量记录；
九、员工绩效考评结果记录；
十、所有的住户投诉记录；
十一、所有的住户回访记录；
十二、所有的住户报修记录；
十三、所有的住户意见征集记录；
十四、所有的管理处对外通知、通知记录；
十五、财务损益表；
十六、所有的对外委托合同书；
十七、所有的员工培训记录；
十八、所有的员工岗位、职称证书、和员工档案；
十九、小区业主、住户档案；
二十、所有的住户装修管理档案；
二十一、政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书；
二十二、所有社区文化记录；
二十三、所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书；
二十四、所有的标识复印件；
二十五、所有的多种经营资料；
二十六、政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料，以及其它应提供的资料、记录等。
所有资料应充分体现完整无缺，体现规范管理服务。创优活动并已得到业主委员会的支持和配合，大多数业主住户知哓和理解。
二简述创优考评操作策刬内容
参加市物业管理优秀大厦(小区)考评的申报时，作好一份操作策划至关重要，这份操作策划的主要内容主要从正确理解参加考评的目的及掌握好考评打分的尺度;考评资料的整理与制作;对考评的理解与容易扣分的处理;考评现场工作与安排技巧等方面着手。
考评的目的及掌握好考评打分的尺度
考评的目的在于树立典范，淘汰不合格企业，培养一批管理人员，推进物业管理市场化;在作操作策划的同时首先应从以下几个方面考虑:
1、物业管理公司如何开展考评迎检工作;
2、参评单位如何制定自身物业管理考评定位;
3、如何做好前期准备阶段的自检工作;
4、大厦与小区考评有何区别;
5、如何掌握自检打分的尺度;
6、如何策划对大厦内业主及物业使用人宣传工作;
7、IS09000质量标准与优秀小区(大厦)有何区别，如何从物业管理的重要概念与前期自评、ISO看考评。
考评资料的整理与制作
考评资料的整理与制作是考评工作中最主要的一项工作，称为内业资料的整理工作，这也是参评单位管理人员工最头痛的一个课题，特别是第一次参加考评的单位，往往是不知从何处下手，但主要应该考虑以下几个方面:
1、资料整理的程序;
2、如何整理资料目录;
3、资料的表现形式不只限于文字，还可用图表、照片和录像带;
4、如何使浩繁的原始资料精简有效，哪些资料可以收录进考评资料中;
5、如何进行创优项目费用核算;
6、证件的复印应注意些什么问题;
7、整理好的资料应怎么装订及包装;
8、如何有意识地收集考评原始材料;
9、考评会议程序安排及考评参加的人员如何选择;
lO、考评时应为考评小组准备哪些能够及时翻阅的材料。
对考评的理解与容易扣分的处理
l、没进行综合验收的物业怎么办;
2、完整的管理交接手续应具备哪些内容;
3、如何理解考评中专业化管理要求所包含的内容;
4、如何自检日常管理制度是否完善(制度体系化应遵循的原则);
5、考评标准中要求的现代管理手段体现在哪些方面;
6、语言规范化常常会忽略的地方有哪些;
7、完整的住户档案包含内容(何谓一户一档);
8、房屋完好率指的是什么;
9、如何理解业主投诉、求助以及维修及时率;
lO、住(用)户的满意率从何而来?如何整理有关资料;
ll、人住率、收费率要如何真实体现;
l2、二次供水资料包括哪些内容;
13、设备、设施的标识、标牌如何制作;
l4、如何登记造册、制作权属清册以及如何巡查记录;
l5、怎么区分保安值班、消防值班、设备房值班的交接班制度及记录;
l6、突发事件的应急方案编制和现场应急措施;
17、公共场地的安全管理与警示;
18、资料上如何体现达到无重大责任事故发生的要求;
19、维修基金的有关制度中应注意的问题是什么;
20、卫生管理方面最容易忽略的地方有哪些;
21、对参加考评工作的管理人员进行接待礼仪的培训范围;
22、是不是所有管理制度都应该上墙;
23、其他相关内业资料从何处开始举证，哪些资料是有利的举证材料。
考评现场工作与安排技巧
在策划考评现场的安排工作时，更是考评工作的重要环节，切记不要弄虚作假，再怎么说考评人员大家都称为是专家，你的虚假是骗不过这些专家的眼睛的。
1、如何安排给别人的第一感觉就是温馨的;
2、考评组如何分组，侧重点如何安排;
3、考评线路如何设计;
4、参评单位人员应注意哪些细节;
5、现场会检查哪些内容;
6、现场操作人员要训练有素，使之按程序操作熟练，给人一种久经沙场的感觉;
7、如何作好业主的宣传工作，得到业主或物业使用人对创优工作的支持理解，至关重要;
8、如何安排考评迎检现场的工作布置，气氛不要太隆重，也不要过分张扬，只要温馨就好。
三创优自检—共用设施设备管理项自检说明
xxxxxxxxxxx是由xxxxxxxxxxx兴建的高档智能化写字楼，委托xxxxxxxxxxx物业管理有限公司实施物业管理，xxxx在规划中考虑最佳的容积率和绿化率的同时，配备了完备的共用设施设备。
xxxx采用智能化、环保型功能系统设计理念，配备有：绿色环保供水系统；中央空调系统；三菱高速电梯；国际、国内直拨虚拟网电话系统；光纤接入宽带互联网络；分点式、集中电视安全、消防监控系统等；对各区域的设施、设备安排专人负责联防制，并制定相应的安全运行标准、岗位职责，做好定期巡检，月度、季度、年度检修计划，值班检修记录完整全面，设立专门档案员，负责管理各种装修、维保、检修管理档案，记录、执行严格的档案管理制度。
xxxx设有通讯、闭路电视和防盗报警监控中心。与xx电信合作的数据、有线电视和电话三网合一系统，一次铺设入户，给业主带来极大方便。业主入驻后只需在物业管理处登记，由物业管理处代办手续，一天即可开通上网、电话、有线电视入网等，充分体验信息化带来的便利。此外，xxxx的监控中心，实行24小时全方位的三层安全防护：一层，红外线周界防护；二层，xxxx大厅等主要出入口，停车场及外围通道闭路电视监控和录象记录，设立专职保安24小时值勤，实行封闭式、凭证出入管理；三层，xxxx内区域巡检对讲、消防监控系统。
管理处代收代寄，递信送报到各租户，大大方便了客户。针对xxxx小、电系统和大量设施设备，管理处制定了系统的设备管理规范，机电设备、给排水系统等进行集中管理、计划维修。目前，xxxx内配套设施完好，无随意改变其用途的现象。共用设施、设备运行、使用及维修严格按规定进行，且都有记录，无事故隐患，专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程与保养规范。
xxxx室外管线，包括供电电缆、电视线、电话线、电脑线，都统一入地，无架空管线，无碍观瞻。排水、排污管理畅通，无堵塞外溢现象。道路畅通、路面平整、井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。供水设备运行正常、设备完好、无漏水、无污染。用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。
xxxx路灯、楼道灯等公共照明设施完好，运行正常。
总体来看，xxxx一切设施设备管理良好，运行正常，未出现一起因管理责任引发的事故，事故率为零，设备完好率为100%。
四创优自检—保安、消防、车辆管理项自检说明
xxxxxxxxxxx采用高科技智能监控系统实施封闭式管理。安装了红外线监控系统；xxxx内用围墙封闭；并为每个岗位的保安队员配备无线对讲机；对讲机与公司值班室和监控中心联网，确保xxxx安全和快速反应。大门设有进出岗亭，分西大门、南大门和写字楼大堂出口。写字楼大堂出口设有保安进行人员出入登记；南大门出口为大型车辆进出专用通道；西大门出口为车辆、行人进出通道，由自动伸缩门管理，实现人车分流。
xxxx安全实行人防、机防、技防三结合，配备安保队员17名，实行3班4运转，分设固定岗和流动岗，门岗和监控中心设有固定岗，xxxx内设流动岗，24小时不间断对xxxx进行巡查。值班队员认真记录班上情况，认真登记进出车辆、公共设施完好等情况，交班时要详细记录并报告本班值班情况，领班认真负责履行交接班记录。发现情况按应急处理程序报告。严格实行值班经理和保安队长查岗制，每日不少于查岗5次，每日对每个队员工作表现进行考评，对不当班队员必须保证80%队员备勤，以防突发事件，确保xxxx的正常办公秩序和人、财、物安全。
xxxx为市公安局重点保护单位，常年接受市公安局及保安公司业务指导和监督培训。
xxxx消防设施齐备，各项制度及火灾等应急处理程序完善，成立了全员义务消防队，并进行了多次消防演习。至今，xxxx未发一一次事件和偷盗现象及重大刑事治安案件。
五创优自检—环境卫生管理项自检说明
xxxx的环境卫生工作由管理处下设的保洁队负责完成。环卫设施设备齐全，设有垃圾桶、保洁桶、果皮箱、消杀喷雾器，配备专职环卫垃圾清运工。室内PA保洁配备有地毯清洗机、抛光机、吸尘吸水两用机、地毯吹风机等专业化的清扫保洁设备，为xxxx环境卫生和工作提供了必需的物资条件。
xxxx制定了一整套严格的清扫保洁作业规程和考核检查制度，做到“五定”，即做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
规定楼外地面、道路每日清扫两遍；随时跟踪保洁、垃圾日产日清；并定期消毒，梯间楼道扶手栏每日清扫，跟踪擦洗。做到“七净”、“五不”。“七净”是指路面净、路沿净、绿化带净、井（雨、污水）口净、楼道净、杆根净、墙根净。“五不”是指不积水、不积尘、不见杂物、不见粪迹、不漏收堆。做到天净地洁，玻璃亮。xxxx环境日日清新，井井有条，无噪声干扰等，使绿色环保写字楼名副其实。
六创优自检—房屋管理及维修养护项自检说明
xxxxxxxxxxx总建筑面积为21200平方米，占地面积达18480平方米，设计整体绿化率达55%，写字间入租率达80%，租户达29家。
xxxx大厅处设有统一美观的总平面图，每层楼于安全楼梯出口处设有两块紧急安全疏散图，在大厦大厅设有租户索引牌，每位租户均设有明显标志，显示单位名称及具体位置，统一管理。停车场规划整齐，示意明确，不仅便于寻找，也方便车辆停放。
自接管以来，由于管理严格规范，xxxx内没有乱占、乱建、乱搭、乱贴等现象，房屋外墙结构和涂料无一脱落和污损，定期进行维保养护，加之禁止设立户外招牌、广告牌和霓红灯，使xxxx保持了房屋外观的建设原貌和完好的外观整洁。在业主、租户装修过程中严格监督管理，采取物业、业主、租户、装修方四位一体的管理模式，大厦拥有远大中央空调系统，避免了分体式空调系统凌乱无序，执行严格工程维保及装修监督验收管理程序，未发生损坏房屋结构安全，拆改强弱电护管及损坏他人利益的情况。
管理处建立了一整套科学、严谨的维修登记、派工、回访、修缮及24小时服务制度，实行定人分区一对一负责制，对业主及租户投诉高度重视，急修随叫随到，零修不过夜，大修三天之内解决到位，房屋的零修及时和合格率达100%，没有遗留安全和使用隐患。
六创优自检—管理效益项自检说明
xxxxxxxxxxx物业管理有限公司自承接xxxxxxxxxxx项目以来，着眼于为xx招商引资及经济建设树立良好的服务窗口，重视xxxx的社会效益。为此，投资xxxx管理处实行规范化的物业管理，通过良好的物业服务质量水平，为大厦的业主招商及投资xxxx资产的保值增值服务取得了良好的社会效应。
投资xxxx物业管理处对大厦的招商工作起到了良好的推动作用，自物业公司前期介入大厦的辅助施工验收，确保投资xxxx实现智能化环保型商务写字楼综合功能，并提供专业化的物业管理服务，树立了xx商务、文化、艺术之都的第一写字楼品牌。大厦招商取得突破性进展，截止2003年10月份，大厦入驻租户达25家，19层楼共租出15层（含凤凰阁中餐厅、地下餐厅、卧龙公寓），入驻率达85%，确保业主XX公司实现良好的投资回报，资金收入稳定上升。
优质的物业管理品牌吸引了大批高质量租户入驻，如：xx市人民政府投资服务中心、太平洋人寿保险公司、康佳公司等知名企业，高素质的租户在不断推物业管理服务水平的同时，均能按时交纳物业管理服务费用，截止十月份，物业管理服务费用收缴率达100%，本年度前期投资xxxx物业管理处营业额接近300万，为物业公司正常运转创造有力的经济基础。
投资xxxx物业管理处为增加营业收入，不断完善对业主、租户的服务，通过独具特色的个性化服务项目，打造物业管理强势品牌，管理处由专业的维修队、保安队、保洁队等服务人员广泛开展以下个性化服务项目，如：私人保安、上门维修、商务保姆、专业保洁、家政服务、商务代办等有偿服务项目，以上项目均赢得了租户的广泛好评。目前，XX物业正通过不断积累人才、管理、技术资源优势，重点以承接高档写字楼、别墅小区全方位物业管理服务项目为突破口，广泛开展对外物业个性化特色服务：专业物业、酒店经营管理咨询；人才、劳务、培训输出等业务，进一步打造优质物业管理品牌，为全面推动行业整体管理服务水平不断努力。
截止目前，公司财务状况运行良好，预计全年将实现营业额收入达300万，综合利润达20万。经过一年多的物业经营管理，投资xxxx已成为xx市招商引资、投资服务和商务交流中心，取得了良好的经济效益和社会效益，为xx树立高档商务写字楼和精品物业管理典范。
七创优自检—精神文明项自检说明
xxxxxxxxxxx在建设中除注重从景观、楼宇布局上追求环境优美外，更注重xxxx文化和精神文明建设，实现人与自然之间，人与人之间的和谐、充实自然的文化内涵和丰富浓郁的生态气息，营造一流的文化xxxx气氛。
xxxx物业管理处设立公司公告栏，刊登租户、员工意见、心声，展示xxxx文化。并开放“物业管理之窗”，公示物业管理政策、信息理念。
xxxx内建有供业主休闲、散步的健身路径和草坪，以及各类健身活动场所和供租户开展休闲、娱乐活动的场所。
投资xxxx管理处十分重视xxxx的精神文明建设，除订有《物业管理装修管理规定》、《租户公约》等规章外，还专门设立了家政服务、特约保姆等服务，为业主、租户提供多种精神生活个性化服务。
博盈投资物业管理处重视企业文化建设，先后组建青工俱乐部、员工文化团队，广泛开展社会公益活动，如向贫困大学生捐献爱心、义务献血活动、组建社区文化先锋——老年人腰鼓队、秧歌队，丰富社区文化生活。
xxxxxxxxxxx多次配合市政府有关部门，开展各项大型文化活动，如：“投资兴业”鸡尾酒会、xxxx物业宣传活动、“欲借xx唱大戏、投资xxxx搭舞台”戏剧晚会、“月圆今宵、移动传情”中秋联谊晚会等，xx商务、文化、艺术之都的美誉获得社会广泛认可，为xx树立良好的招商引资窗口和文明服务形象作出贡献。
八创优自检—基础管理项自检说明
xxxxxxxxxxx是xxxx集团为推动xx招商引资及经济发展的重要基础项目，xxxx从筹建到开业验收，均得到市政府及各有关部门的大力支持和指导。
xxxx以建立xx首家以“绿色环保”为主题智能商务写字楼为品牌目标，严格按政府各有关部门批准的规范方案组织施工建设，整体智能系统、绿化规划方案图、总平面图、工程规划、施工许可证均齐全，工程竣工后，经政府各主管部门验收合格。
2002年9月，投资xxxx大厦验收后，由业主方特聘xxxxxxxxxxx物业管理有限公司接管，并签订了物业管理委托合同协议，验收图纸、档案、资料齐全。
物业管理的前期介入，早在2002年5月投资xxxx改造施工开始，xxxx开发商业主军xx贸有限公司即与xxxxxxxxxxx物业管理有限公司签订了投资xxxx前期物业管理委托合同，对物业管理的项目、期限、双方的权利及义务、服务质量和违约责任等方面作出了明确的规定。
xxxxxxxxxxx物业公司作为一家受聘于投资xxxx物业整体管理而组建成立的专业化实体，投资xxxx物业管理处从服务招商引资及打造招商服务商务中心，以追求业主和租户满意，遵循“业主至上、服务第一”之宗旨，努力把投资xxxx打造成为xx一流的商务、文化、艺术、休闲之都。
物业公司与业主按建设部有关规定及时签订了投资xxxx维修基金筹集、管理及使用协议并严格执行《维修基金管理规定》。
大厦自修建运营以来，实行规范化物业管理，设置物管办公室、招商服务中心、专业的安保、工程维修及保洁等部门，岗位人员上岗持证率达100%，拥有一整套租户入驻、收支、装修管理及日常服务运行模式和管理规范，不断建立健全各项管理制度及工作流程标准，配备专人管理物业档案室，实行24小时值班服务制度，并配备专业的物业管理信息系统，xxxx物管处在全力保障业主及各租户的服务质量上，报业主批准成立了“业主、租户代表大会”，定期举行座谈会，广泛征集租户物业服务意见，并定期发放《租户意见征询表》，广泛了解业主及租户意见，安全、维保和卫生等物业管理客户满意率达95%以上。
为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作，提升整体服务管理水平及品牌实力，XX物业管理有限公司将协同投资xxxx业主方就争创工作，重点作好如下工作安排：
1、物业管理示范大厦争创工作全员参与，公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会，对整个工作做出布署，并成立专班，全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理；标准自检及验收工作；
2、成立新物管条例实施宣传小组，公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》，为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据；
3、公司积极做好内部宣传发动工作，以“努力提高物业管理水平，积极打造物业管理强势品牌“为目标，已作出如下具体分工：
1）公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作；
2）做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作，已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，组织各部门对照此评分细则进行学习，各部门召开会议，对照标准，找出存在的问题及整改方案，统一报批、整改实施；
3）《物业管理示范大厦标准及评分细则》中，所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集，并做好登记清单和目录；并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部；做好自检和及时与物管科联络、协调、更正，并积极准备迎接11月份上级物管部门的验收检查。
八创优自检—绿化管理项自检说明
xxxxxxxxxxx总建筑面积为21200平方米，占地面积达18480平方米，设计整体绿化面积达11000平方米，绿化率达55%，绿化设计布局简捷、明快，亲近大自然，充分体现生态的自然美。走进xxxx，成片的绿色草坪引人注目，让人尽情享受地面上浓浓绿意的乐趣，体现“绿色环保”为理念的智能化商务写字楼xxxx的现代气息。
xxxx绿化采取灌木、乔木、草坪相搭配方法，种植30余种优良花木，广泛分布在内外花坛、走道、绿化中央xxxx、写字楼各区域，各种植物在园区路灯、地灯的的映照下交相辉映，各种鲜花四季常开。
xxxx绿化管理工作由经验丰富的专业绿化管理人员实施专业化养护，由中山公园常年技术顾问指导，确保花木、绿化带、草坪生长旺盛，景色宜人。与此同时，我们还制定了一整套绿化管理规章制度，明确规定了绿化卫生工作的标准、工作日志、检查及各租户应遵守的规则，设立了爱护花木告示牌、警示牌及定期进行消杀病虫害工作，保证了花草树木茁壮成长，免受人为的践踏和破坏，使xxxx内整洁、美观、绿意盎然。
九关于争创“物业管理达标示范大厦”的工作安排
为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作，提升整体服务管理水平及品牌实力，XX物业管理有限公司将协同投资xxxx业主方就争创工作，重点作好如下工作安排：
一、物业管理示范大厦争创工作全员参与，公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会，对整个工作做出布署，并成立专班，全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理；标准自检及验收工作；
二、成立新物管条例实施宣传小组，公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》，为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据；
三、公司积极做好内部宣传发动工作，以“努力提高物业管理水平，积极打造物业管理强势品牌“为目标，已作出如下具体分工：
1、由公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作；
2、为做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作，已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，组织各部门对照此评分细则进行学习，各部门召开会议，对照标准，找出存在的问题及整改方案，统一报批、整改实施；
3、《物业管理示范大厦标准及评分细则》中，所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集，并做好登记清单和目录；并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部；以便于自检和及时与物管科联络、协调、更正，并积极准备迎接10月份上级物管部门的验收检查。
本次争创物业管理达标示范大厦工作，是关系到公司的企业形象展示及提升整体实力，开拓对外业务的重要环节，我公司将紧密配合市物管部门，积极宣传学习新《物业管理条例》，对照做好完善整改，确保本次争创工作圆满完成。
xxxxxxxxxxx物业管理有限公司
二OO三年九月十七日
十优秀物业管理示范达标大厦
申报汇报材料
（9）
项目：管理效益
页数：
整理：
审核：
批准：
十一于成立创建全国物业管理示范大厦领导小组的
决定及工作安排
各部门：
为实施企业品牌战略，完善和提高公司的物业管理质量，创建xx一流物业品牌，公司决定申报投资xxxx大厦创建“2006年度全国物业管理示范大厦”。达标创优是一项系统的、长期的工作，良好的组织、计划和实施是达标创优工作的先决条件。为此，公司决定成立“投资xxxx大厦创建全国物业管理示范大厦工作领导小组”（以下简称“创优工作领导小组”），全面组织，协调和实施创优工作。
一、创优工作领导小组成员
组长：侯总
副组长：xxx
小组成员：xx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxxx、xxxx、xxx、xxxxx、
二、创优工作领导小组成员负责组织和协调全体员工积极备战，迎接省市、建设部达标检查，全体成员按各自职能划分分为以下五个责任小组：
公关协调组责任人：xxx负责创优工作中的公关和各方关系的协调工作。
申报手续组责任人：xxx负责联系市房管局及有关部门办理相关申报手续，负责整个创优工作的协调、指挥、监督、实施。
资料整理组责任人：xxx负责按创优要求整理迎检资料
物业整改组责任人：xxx负责按整体工作进程安排物业自检及根据自检和专家检查意见进行物业整改，以达到创优达标要求。
接待服务组责任人：xxx负责接待省、市、建设部及公司邀请的专家，做好后勤服务工作。
三、领导小组各成员职能分工明细表
为明确领导小组各成员的职能，做到权责明细，以便于更好的执行和实施公司的创优达标计划，现将领导小组各成员具体职能明确如下：
xxx负责领导全面掌控创优达标工作，并具体负责公关协调组。
xxxx协助陈总协调各职能小组工作，并具体负责申报手续组。
xxx负责做好公司行政、采购、人事配合工作，并具体负责资料整理组。
xxxx负责接待服务组，做好接待服务工作。
xxxx负责创优工作中的资金预算及资金安排，以及涉及财务方面的自检与整改完善，协助进行财务部资料整理。
xxxx负责加强大厦日常管理，提升服务水平，安排自检与整改工作的实施，并协助进行基础管理，物业服务、客户服务等资料的整理。
xxx负责协助陈总做好创优工作的公关协调工作。
xxx负责做好达标要求的基础管理，房屋管理、设备设施管理方面的自检与整改完善及进行协助进行分部资料整理。
xxx负责做好达标要求的绿化、环卫方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。
xxxx负责做好达标要求的保安、车辆与交通秩序方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。
xxx负责做好达标要求的消防方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。
xxx负责协助罗经理做好接待工作中的餐饮服务。
xxx负责协助罗经理做好接待工作中的房务服务。
xxx负责协助夏经理做好财务方面的工作。
xxx负责创优工作中涉及电脑与计算机相关方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。
以上小组成员请务必按照公司创优达标实施安排做好自已职责范围内的事项。
四、创优工作总体实施计划
公司已在3月份开始启动创优工作，现已完成考察学习及分工安排方面的工作，按照创优达标工作要求，现拟订后续实施计划如下：
6月份完成创优工作领导小组及各职责组的建立，并全面开展创优工作。
7月份完成首次公司内部全面自检及资料整理框架工作，并安排邀请同行业专家做一次全面指导。
8月份完成前期整改工作，进行第二次全面自检工作，资料整理工作初稿完成，并安排邀请市级专家进行一次全面指导。
9月份完成前期整改工作，进行第三次全面自检工作，资料整理工作完成，通过市级专家审核，并对前期创优工作进行一次总结。
10月份完成阶段整改工作，迎接省级专家的检查，针对检查中的问题做好整改。
11月份全面迎接建设部创优检查，争取一次性通过创优达标。
五、创优工作制度
1、例会制度：6—8月间，每月召开一次工作例会
9—10月间，每半月召开一次工作例会
此后，组长根据情况不定期召开专题会议或工作例会解决具体问题，例会旨在布置创优工作任务，并总结上一阶段工作发现问题，寻求解决问题答案，安排本期工作，检查计划的落实情况。
2、建立创优工作记录及会议记录制度：每位组员要做好工作记录及会议记录，旨在掌握进程状况，保证创优工作顺利进行，创优工作近尾声，迎检关工作记录及会议记录将回收归档，做为创优工作资料。
总经理办公室
2006-06-08
十二关于争创“物业管理示范达标大厦”工作汇报
一、xxxxxxxxxxx物业管理成果简介
xx市xxxxxxxxxxx是由xxxx集团下属xx市军xxxx贸有限公司投资、改造、经营的xx市首家商务智能化写字楼，总投资额8700多万元，通过城建统一规划、改造装修而成，并由组建选聘的xxxxxxxxxxx物业管理有限公司介入前期的装修、运营管理，xxxx于2002年9月28日正式落成开业。
xxxx总建筑面积为20000平方米，占地面积达20000平方米，设计整体绿化率达55%，写字间入租率达80%，租户达23家。以军xxxx贸有限公司业主代表牵头成立业主委员会，于2002年12月与物业管理公司签订委托物业管理合同，明确双方的责、权、利关系。
投资xxxx位于xx市政治、经济、文化、商务中心，紧邻博盈大桥，交通便利，环境宜人。拥有19层高档写字间及68间商务客房等全套服务设施，xxxx采用智能化功能设计，安装有大型远大中央空调系统、双座三菱高速电梯、集中电视安全消防监控系统、虚拟网电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统。xxxx集投资服务、商务办公、会议、金融、信息咨询、住宿、娱乐、休闲等功能于一体，大厦自修建运营以来，实行规范化物业管理，设置物管办公室、招商服务中心、专业的安保、工程维修及保洁等部门，岗位人员上岗持证率达100%，拥有一整套租户入驻、收支、装修管理及日常服务运行模式和管理规范，不断建立健全各项管理制度及工作流程标准，配备专人管理物业档案室，实行24小时值班服务制度，并配备专业的物业管理信息系统，大厦维护保养实行专业维保服务和定期计划反馈相结合，安全、维保和卫生等物业管理客户满意率达95%以上。
经过一年多的物业经营管理，目前，投资xxxx已成为xx市招商引资、投资服务和商务交流中心，取得了良好的经济效益和社会效益，为xx树立高档商务写字楼和精品物业管理典范
二、积极组织争创工作
为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作，提升整体服务管理水平及品牌实力，XX物业管理有限公司将协同投资xxxx业主方就争创工作，重点作好如下工作安排：
1、物业管理示范大厦争创工作全员参与，公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会，对整个工作做出布署，并成立专班，全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理；标准自检及验收工作；
2、成立新物管条例实施宣传小组，公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》，为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据；
3、公司积极做好内部宣传发动工作，以“努力提高物业管理水平，积极打造物业管理强势品牌“为目标，已作出如下具体分工：
1）公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作；
2）做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作，已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，组织各部门对照此评分细则进行学习，各部门召开会议，对照标准，找出存在的问题及整改方案，统一报批、整改实施；
3）《物业管理示范大厦标准及评分细则》中，所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集，并做好登记清单和目录；并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部；做好自检和及时与物管科联络、协调、更正，并积极准备迎接11月份上级物管部门的验收检查。
本次争创物业管理达标示范大厦工作，是关系到公司的企业形象展示及提升整体实力，开拓对外业务的重要环节，我公司将紧密配合物管部门，积极宣传学习新《物业管理条例》，对照做好完善整改，不断提高物业管理服务水平，为树立达标示范大厦的良好形象和推动行业发展做出贡献！
xxxxxxxxxxx物业管理有限公司二零零三年十月三十一日
附：
1、《申报资料目录》
2、《XX物业物业管理有限公司简介》、
3、《组织架构图、人事编制、员工名册》
4、《xxxx物业物业管理有限公司章程》
十三创建全国物业管理优秀示范大厦工作计划
为实施企业品牌战略，提高物业管理各层面的服务水平，创建xx一流的物业公司，公司决定申报投资xxxx大厦创建2006年度全国物业管理示范大厦，达标创优是一次系统的、长期的工作，良好的组织、计划和实施是达标创优工作的先决条件。公司特拟订相关工作计划如下：
一、建立创优工作领导小组
侯总为组长，物管处各管理人员及公司其它管理人员为组员，公司于6月15日前宣布小组成立决定。
二、发动全体员工积极参与
创优工作事关公司全体，成立领导小组后公司即召开员工大会，进行动员。
三、创优工作与日常管理结合
创优的基础是日常管理水平，公司现成物业管理处于6月30日前拿出具体计划，责任人xxx。
四、考察学习
公司有组织有计划地安排相关人员出外考察学习。
五、申报手续
负责向市房管局物业科进行创优相关手续的申报，责任人蔡开宇。
六、资料准备
创优达标资料整理是创优工作的重要部分，根据去年的省优经验，今年的资料准备工作计划于7月1日正式开始，责任人蔡开宇。
七、专家指导
为顺利一次性通过达标要求，公司邀请市物业科专家和高科物业公司专家指导工作，计划于6月中旬实施，并迎接市、省以及建设部官员与专家组的检查，具体工作根据国家统一安排进行。
八、自检整改
由公司创优达标领导小组于7月、8月、9月分别进行三次大规模自检，逐条交物管处整改，责任人xxx。
自检方法分为：
1、分部自检。由物管处各专业班组分专业进行自检整改；
2、交叉自检。由公司其它部门、管理处各专业班组之间交叉进行自检，并进行整改；
3、专家自检。邀请省市、行业专家及公司领导对物业进行检查，提意见，并整改。
九、迎检准备
由公司各部门员工在领导小组领导下，全力以赴，迎接省、国家建设部官员与专家组的到来，做好服务公关工作，责任人为各部门经理。
十、成果保持
创优工作的目的是提高公司的管理水平，创优达标通过后，公司进行总结并召开员工大会，对检查中的问题进行经验总结，对创优成果通过质量保证体系，加强日常考核等进行保持，达到使公司在管理水平上上一个台阶的目标，责任人为行政部X经理。
以上工作计划，望各部门及相关责任人遵照实施。
总经理办公室
2006年6月2日
十四省级示范大厦达标情况自检概述
务实敬业、积极贯标
争创省优示范大厦
XX物业投资xxxx管理处
投资xxxx大厦经业主xx市军xxxx贸有限公司以合同方式委托我公司进行物业管理。我公司是xxxx集团下属企业，具有独立法人地位，集团在北京等地积累了大量物业和酒店管理经验，在物业管理方面有着雄厚的人才和资本资源。
该物业（投资xxxx）占地面积35亩，总建筑平面20000平米，由21层主楼及3层裙楼、5层酒店式公寓、2000平米餐厅与配套用房构成，主体建筑为框剪结构、外观风格独特。该物业配套设施与智能化设备齐全，达到国家甲级写字楼硬件标准，现为政府投资服务中心与中外各知名公司积聚办公之地，亦是本区域地标式建筑。
本着业主至上，服务第一的经营宗旨、以打造精品物业品牌为目的，在大厦的物业管理方面，我公司积极进取、锐意创新，介入之前即及早地制定了一系列提高物业管理水平的优质服务计划和管理方案。
在大厦装修之初，我公司就积极进行前期介入，全程配合监理公司代表业主方对整个装修施工进行了监管，从物业管理角度提供了很多要求和改进意见，并深入参与了大厦工程施工验收工作。把工程施工作为物业接管验收的一部分来一起进行，并由此掌握了大厦的第一手资料，为今后的物业管理打下了良好的基础。随后的物业接收工作均符合国家物业管理条例法规规定、及时与业主方签定了正式委托合同、明确了双方的责权利。
大厦竣工交付使用后，我公司集中优势人力、物力资源，成立了大厦管理处，与业主方进行了全面的物业资料、档案及相关文件的交接，积极配合业主对大厦的招商工作，认真细致地开展了租户的装修管理，按有关规范建立并办理与各租户、使用人的入驻手续。
管理处在岗位设置、人员配备、各种制度与程序建设，运作管理及对客户的服务规范方面秉承我公司一贯的优良作风，努力建立了标准化模式。公司在物业管理的每一环节都有章可循、有据可考。同时，我公司还积极探索IS9000国际质量管理与质量控制标准，不断跟踪国内外物业管理动态，提高大厦的物业管理与服务标准。
我公司始终坚持“物业管理以人为本”、“客户是公司存在的唯一理由”的客户至上原则，在对客服务方面根据本大厦租户特点及需求推出了一系列特色服务项目如：“商务保姆”“私人保镖”“钟点司机”等赢得客户一致好评。
在日常基础管理方面，管理处以星级酒店标准全面及时地维护物业设施，根据本大厦特点及入驻率，适时对大厦进行了封闭式管理，在保洁绿化、工程维修、消防治安、处理客户投诉、对客户提供便捷服务等各项工作中遵循国家规范和标准取得了良好的成绩，获得了入驻单位与业主/各使用人的一致好评。现大厦物业绿化率达到65%并保持良好，设备设施保养合格率达到99%，专业岗位持证上岗率达到100%，治安消防事故率为0%，客户投诉处理率达到100%，客户满意度达到100%...，各项指标均达到或大大高于国家标准。同时，我公司也籍此获得了良好的经济和社会效益。
针对本大厦物业特点，我公司与业主共同确立了：“全力打造精典商务之都，艺术之都，文化之都，金融之都”的总体目标，举办了系列推展活动，极大地提高了本物业的市场知名度及美誉度，促进了大厦物业的保值增值。
为更好地推进本物业管理水平，打造精品品牌，我公司积极申报物业管理示范大厦，为确保达标，我公司成立了申报达标领导小组及专职人员，根据国家优秀大厦评分细则逐一对应整改贯标，按照评分标准自查自检，综合估分，可达到90分以上。
我们深知物业管理是一项服务工作，服务无止境，业主满意是我们最大的追求。我们将以国家物管条例为依据、以业主满意为目的，以优质服务为先导，积极进取，开拓创新，不断努力。
十五尊敬的各位领导、各位专家：
热烈欢迎并衷心感谢您们在百忙之中亲临xxxxxxxxxxx来指导、检查、评审我们的“创优”工作。在此请允许我代表xxxxxxxxxxx物业管理有限公司全体员工，真诚的向各位领导、专家致以崇高的敬意，并向关心、支持、帮助我们工作的业主及大厦各租户表示诚挚的谢意。
现在，我将xxxxxxxxxxx的物业管理工作及创优情况向各位领导作如下汇报：
一、xxxxxxxxxxx概况
xx市xxxxxxxxxxx是由xxxx集团下属xx市军xxxx贸有限公司投资、改造、经营的xx市首家商务智能化写字楼，总投资额8700多万元，通过城建统一规划、改造装修而成，并由业主军公司特聘的xxxxxxxxxxx物业管理有限公司介入前期的装修、运营管理，xxxx于2002年9月29日正式落成开业。
xxxx总建筑面积为21200平方米，占地面积达184800平方米，设计整体绿化率达55%，写字间入租率达80%，租户达29家。以军xxxx贸有限公司业主代表牵头成立业主委员会（租户代表大会），于2002年12月与物业管理公司签订委托物业管理合同，明确双方的责、权、利关系。
投资xxxx位于xx市政治、经济、文化、商务中心，紧邻长江大桥，交通便利，环境宜人。拥有19层高档写字间及附属68间商务客房等全套服务设施，xxxx采用智能化功能设计，安装有大型远大中央空调系统、双座三菱高速电梯、集中电视安全消防监控系统、虚拟网电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统。xxxx集投资服务、商务办公、会议、金融、信息咨询、文娱、休闲等功能于一体，大厦自修建运营以来，实行规范化物业管理，设置物管办公室、招商服务中心、专业的安保、工程维修及保洁等部门，岗位人员上岗持证率达100%，拥有一整套租户入驻、收支、装修管理及日常服务运行模式和管理规范，不断建立健全各项管理制度及工作流程标准，配备专人管理物业档案室，实行24小时值班服务制度，并配备专业的物业管理信息系统，大厦维护保养实行专业维保服务和定期计划反馈相结合，安全、维保和卫生等物业管理客户满意率达98%以上。
经过一年多的物业经营管理，目前，投资xxxx已成为xx市招商引资、投资服务和商务交流中心，取得了良好的经济效益和社会效益，为xx树立高档商务写字楼和精品物业管理典范。
二、xxxxxxxxxxx物业管理运作情况
xxxxxxxxxxx建成后，业主XX公司委托xxxxxxxxxxx物业管理有限公司对xxxxxxxxxxx实施社会化、专业化、一体化物业管理。XX物业管理有限公司成立投资xxxx管理处，遵循“以人为本、业主至上”的服务宗旨，高标准要求，高起点运作，对投资xxxx实施“全方位管理、多功能服务”。
1、适应经营发展的需要，建立行政部、财务部、房务部、物管处、营销部五大块各负其责的职能部门，公司编制为69人，建立一整套组织体系和人才队伍。
2、公司在业主方的指导和监督下，以集团公司、XX公司管理大纲为依据，建立公司员工手册、人事制度、岗位职责、工作流程、奖惩制度标准，规范一系列审批、申报、采购、财务稽核、采购、协调等程序；加强整体质量管理，编订和完善质量手册、标准，定期质检整改，建立奖惩处理体系。
3、重点加强对各项工程维保及入驻装修的监督管理工作，确保各写字楼租户正常装修进场及办公环境；因写字楼招商工作进展顺利，客户入驻及装修方明显增多，物管部门重点加强对前期玻璃窗户改造、广告幕墙安装、通讯线路、消防设施、供排水系统的配合工程及改造监督，杜绝安全等事故发生和遗留后患；
4、进一步完善xxxx、公寓楼整体服务设施和配套功能，为打造xx一流的商务、文化、艺术之都奠定基础；经过招商和规划，xxxx集休闲、娱乐、办公、商务、会议、金融、咨询、餐饮等于一体，借助草坪可举办大型展会活动，服务功能趋于全方位完善；
5、为扩大投资xxxx社会影响，促进写字楼招商入住，推动文化xxxx品牌建设，公司配合业主方成功举办一系列客户联谊、答谢活动：
1）“投资兴业、卧龙相约”xxxx鸡尾酒会；
2）“欲借xx唱大戏、投资xxxx搭舞台”大型戏剧音乐晚会；
3）“亲爱的，谢谢您”公司筹组周年员工家属答谢酒会；
4）配合移动公司举办“月圆今宵、移动传情”中秋大型古乐晚会；
5）参加由市物管科组织举办的沙隆达xxxx物管条例宣传及企业形象展示活动；
通过前期招商营销和规划调整，投资xxxx软硬环境及服务功能得到进一步完善，初步形成集写字楼办公、商务、咨询、投资、文化、艺术、交易、信息等业务平台，成为xx首家综合智能化商务写字楼品牌；
6、逐步加强企业文化建设，培养一批稳定高效的员工人才队伍，为xxxx营造了良好的文化氛围和崭新的精神风貌；
加强内部规范管理和员工培训，促进人力资源开发等工作。为提高公司整体凝聚力和实行激励机制，公司先后推行全员营销方案并且试行工效挂钩，对员工每月实行绩效考核，举行每月评先、定期表彰等活动，并且多次举办礼仪、服务、安全消防业务技能等方面的专题培训，不断提高全员的业务素质和服务水平；
通过制作企业文化宣传栏，宣传公司经营宗旨、管理目标、服务精神，展示公司良好的形象，开展员工生日会、员工活动室、青工俱乐部等组织活动，并加强与临近社区的关系引进社区老年健身队在xxxx上健身休闲等，初步建立起公司企业文化框架，不仅增强了公司凝聚力，而且树立了公司良好的形象。
在正确的经营方针指引下，经过全体员工的共同努力，4-9月取得明显的经营业绩，写字楼已租出15层，（不包括地下餐厅、中餐厅），入驻率达80%，形成集投资、住宿、娱乐、休闲为一体的商务客户群体，并为租户经营公寓楼客房住宿提供稳定可靠的客源，公寓楼保持80%的平均入住率；实现扭亏增盈，截止9月份报表统计，公司经营营业额达195万元，综合毛利润累计达28万元，目前公司员工稳定、上下齐心、发展形势喜人。
三、创优工作情况
为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作，提升整体服务管理水平及品牌实力，XX物业管理有限公司将协同投资xxxx业主方就争创工作，重点作好如下工作安排：
1、物业管理示范大厦争创工作全员参与，公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会，对整个工作做出布署，并成立专班，全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理；服务整改，标准自检及验收工作；
2、报请业主审批，召开各租户代表会议，通报物业管理示范大厦争创情况，并成立新物管条例实施宣传小组及物业管理达标示范大厦争创领导小组，公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》，为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据；
3、公司积极做好内部宣传发动工作，以“努力提高物业管理水平，积极打造物业管理强势品牌“为目标，已作出如下具体分工：
1）公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作；
2）做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作，已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，组织各部门对照此评分细则进行学习，各部门召开会议，对照标准，找出存在的问题及整改方案，统一报批、整改实施；
3）《物业管理示范大厦标准及评分细则》中，所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集，并做好登记清单和目录；并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部；做好自检和及时与物管科联络、协调、更正，并积极准备迎接11月份上级物管部门的验收检查。
本次争创物业管理达标示范大厦工作，我们作为是关系到公司的企业形象及提升整体实力的一件大事，开拓对外业务的重要环节，我公司将紧密配合物管部门，积极宣传学习新《物业管理条例》，对照做好完善整改，力争尽善尽美，做成xx的品牌。当然，争创达标示范大厦工作还有许多不足之处，我们诚恳的希望参加检查评审的各位专家、领导能给我们提出宝贵的批评和意见，我们公司将以此为动力和契机，不断提高物业管理服务水平，为树立达标示范大厦的良好形象和推动行业发展做出贡献！
祝各位专家、领导工作顺利，生活幸福！
xxxxxxxxxxx物业管理有限公司
xxxxxxxxxxx管理处
二零零三年十一月二十五日
十六XX物业创优工作总结
六月份是XXXXX全面入住的第三个月，房屋装修也已进入高峰时期，物业工作正在有条不稳的进行，这个月更是一期业主全面体验物业服务的关键月，我们在做好常规服务工作的同时，物业公司申报省优工作也在紧锣密鼓的进行，现就六月份为创省优所做的工作总结如下：
一、各类创优资料的整理，创优工作计划确立，并报送市创优办。
二、针对现状对原有物业组织机构进行重组，分工明确，责任到人。
三、参照《全国物业管理优秀住宅小区标准》各部门展开自查工作，对存在的问题和差距及时整改，调整工作思路。
四、建立建全了物业各项档案资料，专人管理。
五、针对目前存在的问题和差距，我们对在职所有员工进行了针对性培训，以提升员工自身素质，具体培训项目有：入住、装修作业流程、如何处理业主投诉、《入住手册》、商务礼仪等。
为了给小区业主提供更加安全、舒适、方便的生活环境，并真正成为业主信赖的“好管家”。秉承XX物业“服务到最小细节”的物业管理理念。下一步我们将针对六月份自杳工作存在的缺点和不足从以下几个方面展开工作：
一、硬件方面：我们将从园林绿化、道路、公共区域卫生、安全防范、水电等方面大力整改。
二、软件方面：我们将贯彻“外塑形象，内强素质”的观念，把物业管理真正变成全新服务模式，并把酒店式、管家式、贵宾式等物业管理方式融为一体，全力推行规范化、标准化、程序化工作方式，按照国家规定对操作人员进行专业培训，持证上岗；完善各部门岗位职责，制定标准作业流程。推行“首问负责制”和开展全员联动等方面工作，很好的调动员工的工作积极性和综合服务意识。
三、针对前期业主的需求，我们充分整合资源，为业主提供一系列家政服务，受到了业主的一致好评，现家政服务已成为物业服务的品牌不断推广，取得了较好的经济效益和社会效益。
由于前期全体员工的辛勤工作，服务真诚周到、得到了业主的一致好评，业主并自发的给物业管理中心赠送锦旗二面。我们将不断努力，突出物业管理服务本质，以业主居家生活的每个细节服务为基础，通过更加专业化的服务，用心筑造一个无忧的居家生活环境。
好人好事一：七月三日下午五时三十分左右，家中正在进行装修的3B-1-202的业主X先生急冲冲的来到客服中心，我们以为是不是什么地方做得不好让业主如此着急，没想到X先生开口就说你们物业员工真是好样的，原来是保洁部员工在打扫卫生时捡到了X先生在口袋掏东西时带出来的钱，并及时的还给了X先生。X先生说虽然钱不多，但这种拾金不昧的高尚品质非常感动。
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