物业管理中的设备风险防范

根据《物业管理条例》第二十七条规定，全体业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，物业本身及公共设备和设施的管理是物业管理单位的主要工作内容。房屋本体和小区大厦公共设施和共用设备管理和维护方面潜在的隐患也是物业管理风险的主要方面。为防范上述风险，物业管理单位应从以下几个方面着手：

一、首先，物业管理企业与发展商或业主委员会签订物业管理合同承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，与原发展商或业主委员会、原物业管理单位进行交接过程中，应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进行交底和记录，了解以往曾出现的故障和隐患，各方进行书面确认，这些记录和情况作为以后防范风险的参考资料。对于交接过程中发现的重大损坏和人为原因造成的事故，根据不同情况，确定责任和修复费用的承担主体。

在办理物业承接验收手续时，物业管理单位应向建设单位接收下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。这些基础技术资料都是物业管理服务所必须的，也是提高管理水平和防范风险所必备的文件，法律风险的防范是建立在设备和设施本身技术风险防范基础上的；尤其在小区和大厦建成时间较长以后，隐患和事故发生的机率逐年增加，风险的系数也在逐年增大，因此大量的设备和设施需要重新中修、大修，甚至进行更换，上述资料就更为重要和不可缺少。

在各方交接的过程中，向新的物业管理单位移交上述全部资料，是原发展商、业主委员会和原物业管理单位应履行的法定和合同义务，如果不履行，应承担相应的违约责任。

二、依据《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。物业管理单位根据上述规定，应首先明确自己的管理责任范围，管理责任范围决定风险责任承担的范围。建筑物即房屋中基本可以分为二部分，一部分如业主自己房产入户门以内属于业主自己维修和养护的范围，相应的责任和费用都由业主承担；由业主的窗户坠落、业主在阳台放置的物品或者悬挂的物品坠落造成他人人身或财产损失的，由业主承担全部的赔偿责任；如果证明是受害人的故意行为造成的，由受害人承担责任。在此种情形下，无论是业主或非业主使用人的过失行为造成或者是业主的未成子女、来访的未成年人的行为导致的损害，业主都应承担相应的法律责任。物业管理单位分清上述责任，是防范自身风险的举措之一。对上述责任问题，物业管理单位应在小区和大厦积极公开宣传，让广大业主和非业主使用人清楚地了解上述责任分担，促进业主和非业主使用人防范风险意识提高，降低小区和大厦整体人身和财产损害事件发生的机率。

三、物业管理单位工作人员的防范风险的意识是物业管理单位防范风险措施具体化和落实的根本。工作人员的防范风险意识指导他们日常的管理服务行为规范化、制度化和法律化，没有工作人员的防范风险意识，一切防范风险的措施都将成为空话。

为防范风险，物业管理单位必须对所管理的全部建筑物本体公共部位、公共和共用设施和设备，积极按照经业主大会通过的各项管理制度的规定，做好日常和例行的检查、维修、保养工作，保持建筑物本体公共部位完好，公共和共用设施和设备的正常运行。对房屋公共通道所属的窗户和公共天台、通道、空中连廊区域的绿化应定期检查是否完好，是否需要更换，考虑是否在台风等特殊天气时，是否可能发生损坏，从而导致人身和财产损害，造成物业管理单位承担法律的赔偿责任。

为培养物业管理单位工作人员防范风险的意识，除对工作人员按进行公司管理制度的培训和规范操作的训练，还需要对工作人员进行专业的法律知识培训，法律规定和大量的现实生活的案例，同行业和其他物业管理单位已经发生的经济损失、鲜血，甚至生命的教训是对风险防范意识培养最有效的方法之一，既直观又深刻。案例是物业管理行业实际操作与法律规定相结合的最生动的实例；通过培训，工作人员对照案例中的行为，分析自身行为的潜在风险之处，加以纠正和规范。作为物业管理单位的高层管理人员和个管理处的主任不仅需要知道规范的管理制度，还需要知道为什么制定如此的管理制度，如此的规范管理和风险防范意识，才能有效地在物业管理服务中控制和防范各类风险的发生。

作为物业管理单位的高层管理人员应该将法律意识和风险防范意识不折不扣地贯彻在日常的各项管理制度和工作中，很多物业管理单位都已经通过质量体系认证，但往往过多地流于形式和表面，没有与法律风险的防范结合在一起，造成对风险防范不是很有效。物业管理单位的各项制度的草拟应加入法律专业人员的修改意见和建议，各项工作的管理流程的设计也应征求法律专业人员的意见，将风险的控制真正落实和渗透在具体工作的每个环节中，严格控制每个环节的规范性和法律风险，提高整体的管理效率。随着社会专业分工的日益细化，物业管理单位应聘请专业的法律顾问，为企业提供法律专业服务；除对物业管理单位的管理制度和管理流程提供法律专业意见以外，针对物业管理服务过程中出现的纠纷和事故，第一时间采取紧急措施应对和处理，还应征求律师或法律顾问的意见，将法律专业知识与物业管理有机结合在一起；做好证据保全工作，依照法律规定采取谨慎有效的应对措施，为日后分清责任做好准备工作，避免责任和损失的扩大。事件发生后，相对人已通过律师发函或已通过诉讼、仲裁途径解决纠纷和争议，物业管理单位需要将时间的所有资料移交给律师或法律顾问，并由当时的经办人将事情的主要情况介绍给律师或法律顾问，由律师或法律顾问负责进行下一步的处理和应对，以避免由于法律专业的不足，造成进一步的不利和责任的扩大。

四、在建筑物及公共和共用设施、设备的管理中，物业管理单位全体人员应特别明确的一个问题是目前的司法实践中，按照民法通则规定和最高人民法院的司法解释，由于建筑物及其他设施或附着物、悬挂物和坠落物造成的人身和财产损害诉讼，举证责任由建筑物或设施的管理人才和所有权人承担，通俗地讲就是损害发生后，不是有受害人向法庭证明损害发生的原因，受害人只需要证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。而物业管理单位在法律上有义务证明自己在管理过程中是没有过错或损害结果是由受害人的故意行为造成的，如果不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责任。

物业管理单位所管理的房屋共用部位和公共、共用设施、设备的所有权人是小区或大厦的全体业主，受害人很难向所有权人追索，而且目前的司法实践中也难以操作；同时根据物业管理单位与发展商或业主委员会的物业管理合同的约定，通常由于管理责任造成的损害也是由物业管理单位承担的，因此物业管理单位无疑是要承担责任的。鉴于此，对于容易发生损害的设施设备的区域，应建有相应的监控设备，对现场进行监控和录像，定期存储，否则难以履行举证义务，将承担举证不能的法律后果。

另外物业管理单位平常对房屋、设备设施的维修、养护等应进行书面和现场施工记录，如果是委托其他专业公司和人员完成的，应签订有关合同，保留履行合同的所有证据，以证实自己已履行了善意的管理员义务。同时如果因为其他公司履行合同不符合合同约定或不符合法律规定，造成第三人人身和财产损害的，可以向该公司追索，以降低物业挂念单位的风险和赔偿责任。

五、物业管理单位将物业管理中涉及的电梯、绿化、清洁等专项管理，委托给专业的公司，由专业公司提供专业化的服务。上述分项发包形式也是物业管理单位防范风险的措施之一。

物业管理单位在专项管理分包中，选聘电梯、绿化、清洁等专业公司时，首先必须审查承包公司的法人资格和专业资质；电梯维修保养专业公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，被法律所禁止，同时分包给没有专业资质的公司，物业管理单位负有明显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果，物业管理单位将依法承担赔偿责任。第二，在物业管理单位与专业公司的承包合同中，应明确约定，专业公司在承包期间因维修保养不善造成设施本身的损坏或给第三人造成人身和财产损失的，由专业公司承担全部的赔偿责任。

一些物业管理单位为追求更大的经济利润，自己单位在未取得相应资质的情况下，委派单位内部人员从事电梯设备等日常维修、保养，形式上采用挂靠有资质单位的名义，每年交纳一定的管理费。这种做法是违法的，实际上承担了巨大的法律风险，上述做法是不可取的。

六、在公共和共用设施、设备的管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对时间进行调查，并作出调查报告，对事件和损害发生的原因进行认定；该原因就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依据，在一定程度上可以说唯一依据。因为在很多情况下，如果当时为进行调查和认定，在诉讼过程中，由于距离事件发生的时间已太久，很难查清和证明原因；而法院也不是专业机构，只能依法委托专门的机构进行鉴定，但时间太长、现场已不存在，专业鉴定机构也无法鉴定，如此举证的责任就依法落在物业管理单位身上，物业管理单位也处于无可奈何的境地，将不得不承担举证不能的败诉后果。事件和损害发生后，应积极面对，暂时的回避是解决不了问题的，责任也是无法摆脱的。