最高人民法院民事裁定确认小区车位归属 共有部分土地上停车位归全体业主

制图／高岳

案情

重庆市豪运房地产开发有限公司是重庆市九龙坡区帝景豪苑小区的建设单位。2007年1月，重庆市规划局作出《建设工程规划设计方案审查意见书》，原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中，停车位地上393个，地下243个，共计636个。

2015年3月27日，因豪运公司拟将部分车位出租，帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告，内容为：“各位业主：近日，小区物业管理公司张贴了租售小区地面和地下停车位使用权的通知。对此，我们郑重声明，此事未征得小区业主委员会的同意！我们认为，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。”

双方协商未果。豪运公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，请求依法确认地上停车位393个的权属归其所有。

2015年12月10日，重庆市第五中级人民法院作出一审判决，驳回豪运公司的全部诉讼请求。法院认为，帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

豪运公司不服一审判决，向重庆市高级人民法院提起上诉。重庆市高级人民法院经审理后，作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

此后，豪运公司不服重庆市高级人民法院民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院依法组成合议庭对该案进行了审查，于2017年8月裁定驳回豪运公司的再审申请。

最高人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。

最高人民法院认为，由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

 案件摘自中国裁判文书网

观察

土地使用权上停车位归属有了新规则

孟强

《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均对居民小区车位的归属与使用作出了相关规定，这说明，随着社会的发展、人民生活水平的提高，汽车已经成为人民群众居家生活的必需品，伴随而来的停车位的问题需要立法作出回应。

物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，建筑区域内规划用于停放汽车的车位，根据法律规定，开发商与小区的购房业主通过签订合同出售、附赠或者出租等方式约定车位的权属。

首先，开发商对于车库、车位的处置，必须符合“首先满足业主的需要”的条件，如果开发商擅自对外公开招租、出售停车位，而不是首先用于满足小区业主的需求，则违反了物权法的规定。

其次，开发商基于建造取得的车库车位所有权，是受到严格限制的所有权，要么在业主购买房屋时免费赠送给业主，要么出售给业主，即便保留所有权的，也必须在业主有使用的需求时，对业主进行出租，而不能任意保留所有权并且不提供给业主使用。

最后，建筑区域规划外的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。

物权法规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步规定了业主的专有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

该解释还明确，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

本案中，争议的地面停车位依附于土地，根据上述司法解释，建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权，规划于其上的停车位也归业主共有。此外，法院认定“由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分”，从而认定涉案车位归属全体业主共有。

所以，最高人民法院的民事裁定可以说确立了一个规则，即在业主建设用地使用权之上的停车位，如果开发商不能证明其享有所有权，就归业主共同所有。而证明所有权的关键，在于能否取得不动产登记所有权。

根据《不动产登记暂行条例》，只要构成“不动产单元”的，均可以进行登记，因此，从理论上讲，能够闭合形成特定空间的不动产，都属于可以登记的不动产单元。建议登记机关尽快从登记技术和登记规则上跟上实践发展的需要，建立和完善相关制度，对于经规划的可登记空间，均予以登记，以明确其归属。

（作者系北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长）