业主无权随意支配住宅专项维修资金
程某为某小区业主，与人合伙开办一个加工厂，由于经营不善，欠了一大笔债务，债权人周某多次讨要未果。此时，周某听说程某尚有5000元物业维修资金在业主委员会处，就要程某写下字条，让业主委员会将5000元取出偿债。无奈之下，程某只得写下字条。当周某拿着字条到小区业主委员会要求支取时，遭到业主委员会的拒绝。于是周某将小区业主委员会告到法庭，要求判令业主委员会将程某的维修资金交给自己。法院最后驳回了周某的诉讼请求。 【评析】 本案主要涉及住宅专项维修资金可否由业主支配使用的问题。 《物业管理条例》第五十二条第二款规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业公用部位、公用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。业主具有交纳专项维修资金的义务，这种义务是附随在业主对自己房屋专有权之上的，只要业主享有对自己专有部位的所有权，他就有交纳专项维修资金的义务。业主在交纳专项维修资金后，业主对该资金就不再享有单独的权利，而是归于全体业主共有，对于这笔资金主要用于物业共用部位、共用设施的维护、更新和改造，使得物业处于良好的状态，从而达到维护全体业主的利益的目的。因此，《物业管理条例》规定了专项维修资金不得挪作他用。本案中，程某对专项维修资金没有单独的处分权，因此他的转让行为应当是无效的。所以周某要求业主委员会支付专项维修资金的要求自然是没有法律依据的。 既然业主交纳专项维修资金的义务是附属在他的专有权之上的，那么当业主转让其专有部位后，业主就丧失了共有人的身份，业主此时是否能要求归还维修资金呢？建设部《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定，业主转让房屋所有权时，结余在专用账户上维修资金不予退还，随房间所有权同时过户。当然业主可以与受让人在买卖合同中约定由受让人补偿其在维修资金帐户的结余部分。如果当事人之间没有约定，原业主可以依据不当得利请求受让人返还。当然，如果因房屋拆迁或者其他原因造成物业灭失的，维修资金的代管单位应当将账面余额按业主交纳的比例退还给业主。
